La liste du mobilier annexée au bail meublé n’est pas un simple inventaire décoratif. C’est le document qui protège le locataire contre une requalification en location nue et qui conditionne le régime fiscal du bailleur. Avant de signer, chaque ligne de cette liste mérite une lecture technique.
Inventaire du mobilier et décret 2015-981 : au-delà de la simple checklist
Le décret 2015-981 fixe une liste de onze équipements obligatoires pour qu’un logement soit qualifié de meublé au sens de la loi. Nous observons que la plupart des bailleurs se contentent de cocher ces onze postes sans préciser l’état, la marque ou la capacité des équipements. Cette approche minimaliste expose le locataire à des litiges lors de l’état des lieux de sortie.
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L’inventaire annexé au bail doit détailler chaque élément avec une description suffisante pour lever toute ambiguïté. Un « réfrigérateur » ne suffit pas : précisez s’il intègre un compartiment congélateur atteignant une température suffisante, car le décret exige un réfrigérateur avec compartiment congélateur. Un four ou un micro-ondes doit être fonctionnel au moment de la remise des clés, pas simplement présent.
Le point que nous recommandons de vérifier en priorité : la cohérence entre la liste annexée au bail et l’état des lieux d’entrée. Ce sont deux documents distincts. La liste décrit ce qui doit être présent, l’état des lieux constate l’état réel. Si un écart existe entre les deux, c’est avant la signature qu’il faut le signaler.
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Clauses du bail meublé à vérifier avant signature
Le contrat de location meublée obéit au bail type défini par le décret du 29 mai 2015 lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Plusieurs clauses méritent une attention particulière, car elles diffèrent de la location nue.
- La durée du bail meublé est d’un an minimum, réduite à neuf mois pour un bail étudiant. Le bail mobilité, lui, court de un à dix mois sans renouvellement possible. Vérifiez que la durée inscrite correspond bien à votre situation.
- Le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges en meublé (contre un mois en location nue). Si le bail indique un montant supérieur, la clause est illicite.
- Le numéro fiscal d’identification du logement doit figurer dans le bail. Son absence n’invalide pas le contrat, mais signale un bailleur peu rigoureux sur ses obligations déclaratives.
- La surface habitable mentionnée engage le propriétaire : un écart de plus d’un vingtième par rapport à la réalité ouvre droit à une diminution proportionnelle du loyer.
Certaines clauses sont interdites par la loi. Parmi les plus fréquentes : imposer un mode de paiement unique (prélèvement automatique), facturer des frais de relance, ou interdire au locataire d’héberger des proches. Leur présence dans le bail ne les rend pas applicables, mais mieux vaut les identifier avant de signer.
Classe DPE du logement meublé : une vérification devenue stratégique
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail en tant que résidence principale. Cette interdiction s’applique aussi aux meublés. Les baux en cours restent valides, mais ne peuvent plus être renouvelés ni reconduits tacitement si le logement reste en classe G.
Pour un locataire, la conséquence est directe. Signer un bail meublé dans un logement classé G, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir rester au-delà de la première échéance. Le bailleur devra soit réaliser des travaux de rénovation énergétique, soit renoncer à la reconduction.
Nous recommandons de demander le DPE avant toute visite, pas seulement au moment de la signature. Si le logement se situe en limite de classe F, posez la question des travaux envisagés. L’interdiction s’étendra progressivement aux classes supérieures dans les années à venir.
Documents annexés au bail meublé : la liste complète à exiger
Le bail seul ne suffit pas. Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au contrat pour que la location soit conforme. Leur absence ne rend pas le bail nul, mais affaiblit considérablement la position du bailleur en cas de litige.
- Le dossier de diagnostic technique : DPE, diagnostic électricité et gaz (pour les installations de plus de quinze ans), constat de risque d’exposition au plomb (logements construits avant 1949), état des risques et pollutions.
- La notice d’information relative aux droits et obligations des parties, conforme à l’arrêté du 29 mai 2015.
- L’inventaire détaillé du mobilier, signé par les deux parties.
- L’état des lieux d’entrée, distinct de l’inventaire.
- Une copie de la convention APL si le logement est conventionné, ou la grille de vétusté applicable le cas échéant.
Un point souvent négligé : le bailleur doit aussi fournir les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble et la jouissance des parties privatives et communes. En copropriété, certains règlements interdisent la location meublée de courte durée, ce qui peut affecter un bail mobilité.
Requalification en location nue : le risque concret d’une liste incomplète
Si le logement ne contient pas l’intégralité des équipements prévus par le décret 2015-981, le locataire peut demander la requalification du bail meublé en bail de location nue. Les conséquences sont lourdes pour les deux parties.
Pour le bailleur, la requalification entraîne le passage à un bail de trois ans minimum, un dépôt de garantie ramené à un mois, et surtout la perte du régime fiscal BIC au profit des revenus fonciers. L’amortissement du mobilier et de l’immobilier en LMNP disparaît.
Pour le locataire, la requalification peut sembler avantageuse (bail plus long, préavis réduit à un mois en zone tendue). En pratique, elle génère une procédure contentieuse longue et incertaine. Mieux vaut exiger la mise en conformité du logement avant la signature plutôt que d’engager un recours après coup.
Un bail meublé bien ficelé repose sur trois piliers vérifiables en amont : une liste de mobilier conforme au décret, un DPE compatible avec la mise en location, et un dossier d’annexes complet. Chacun de ces éléments se contrôle avant de signer, pas après.
