Acheter une maison en Andorre via une société andorrane semble, sur le papier, combiner optimisation fiscale et flexibilité patrimoniale. La réalité juridique de 2025 complique sérieusement ce schéma. Entre la Llei 5/2025 sur l’investissement étranger, les exigences de substance économique et les taxes applicables, le montage mérite une analyse ligne par ligne avant toute décision.
Achat en nom propre ou via une société en Andorre : tableau comparatif
Le choix entre détention directe et détention via une société andorrane dépend de variables fiscales, administratives et réglementaires. Le tableau ci-dessous synthétise les écarts sur les critères déterminants.
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| Critère | Achat en nom propre | Achat via société andorrane |
|---|---|---|
| Impôt sur les sociétés (IS) | Non applicable | 10 % sur les bénéfices nets |
| IGI (TVA andorrane) | 4,5 % | 4,5 % |
| Taxe sur les plus-values (non-résidents) | Applicable selon durée de détention | Applicable, avec imposition au niveau société puis distribution |
| Plafond d’acquisition (étranger) | 1 maison unifamiliale ou 2 appartements max | Mêmes plafonds si le bénéficiaire économique est étranger |
| Substance économique requise | Non | Oui : bureau de 20 m² min., direction effective sur place |
| Autorisation d’investissement étranger | Obligatoire | Obligatoire |
| Frais de création et maintenance | Aucun | Capital social + comptabilité annuelle + loyer de bureau |
Le point saillant : les plafonds d’acquisition s’appliquent aussi aux sociétés contrôlées par un étranger. La Llei 5/2025 vise le bénéficiaire économique final, pas la forme juridique du véhicule d’achat.
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Llei 5/2025 et plafonds d’investissement étranger en Andorre
La nouvelle loi sur l’investissement étranger a introduit des limitations quantitatives strictes. Un étranger, qu’il achète en direct ou par l’intermédiaire d’une société qu’il contrôle, ne peut acquérir qu’un nombre limité de biens.
- Un seul logement unifamilial (maison individuelle ou chalet)
- Ou deux appartements/studios, avec un nombre limité de parkings et espaces de rangement (« trasters »)
- Un maximum de six places de parking au total, pour une durée de dix ans une fois ce plafond atteint
L’idée d’utiliser une société pour contourner ces plafonds et constituer un parc locatif plus large est donc caduque. Empiler plusieurs biens via une société pour un même bénéficiaire économique n’est plus légal.
Cette restriction réduit l’un des arguments historiques en faveur de la détention par société : la capacité à multiplier les acquisitions. Pour un investisseur qui vise un seul bien résidentiel, le passage par une structure sociétaire ajoute des coûts sans lever de limite supplémentaire.
Substance économique : le vrai filtre pour les sociétés en Andorre
Depuis 2024-2025, les autorités andorranes ciblent explicitement les sociétés « coquille vide » créées dans le seul but de détenir de l’immobilier. Pour qu’une société andorrane bénéficie du taux d’IS à 10 %, elle doit prouver une substance économique réelle.
Conditions exigées par l’administration andorrane
La société doit disposer d’un bureau d’au moins 20 m² sur le territoire andorran. La direction effective doit s’exercer depuis la Principauté, ce qui implique une présence physique régulière du dirigeant.
Sans cette substance, le montage risque une requalification en pure détention patrimoniale. Dans ce cas, aucun avantage fiscal supplémentaire par rapport à un achat en nom propre. Les frais de création, de comptabilité annuelle et de location du bureau deviennent alors une charge nette sans contrepartie.
Profil d’acheteur concerné
Le montage via société conserve un intérêt pour un entrepreneur qui exerce réellement une activité depuis Andorre et souhaite loger un bien dans sa structure existante. En revanche, pour un résident fiscal français qui crée une entité andorrane dans le seul but d’acquérir un appartement à Escaldes-Engordany, le rapport coût/bénéfice penche nettement du côté de l’achat direct.
Fiscalité immobilière Andorre-France : les écarts à mesurer
L’attractivité fiscale andorrane reste réelle, mais elle ne se résume pas au taux d’IS. Plusieurs paramètres comptent dans une comparaison honnête avec la France.
L’impôt sur le revenu en Andorre est plafonné à 10 %. Il n’existe pas d’impôt sur la fortune, ni de taxe sur les successions et donations. L’IGI (équivalent de la TVA) est fixée à 4,5 %, la plus basse d’Europe.
Pour un résident fiscal français qui détient un bien en Andorre via une société, la question de la transparence fiscale se pose. La France peut requalifier les revenus perçus par la société andorrane si le bénéficiaire effectif est résident français. Le gain fiscal apparent sur le taux d’IS peut alors s’évaporer, absorbé par l’imposition française sur les distributions ou les revenus réputés distribués.
La surtaxation des investissements étrangers en Andorre s’applique que l’achat soit fait en direct ou via une société. Ce point, rarement mis en regard dans les guides disponibles, modifie le calcul pour tout non-résident.
Création de société en Andorre pour l’immobilier : coûts réels et contraintes
Le capital social requis pour créer une société en Andorre représente un engagement initial. Les frais récurrents comprennent la comptabilité obligatoire, le loyer du bureau (condition de substance), les frais de domiciliation et les obligations déclaratives annuelles.
- Capital social à libérer lors de la constitution
- Loyer mensuel pour un local d’au moins 20 m² en Principauté
- Honoraires comptables et juridiques annuels
- Temps de présence physique du dirigeant pour maintenir la substance
Pour un bien unique destiné à un usage personnel ou à de la location saisonnière modeste, ces coûts fixes grèvent la rentabilité. La société n’a de sens que si elle porte une activité économique au-delà de la simple détention immobilière.
L’autorisation d’investissement étranger reste obligatoire dans les deux cas, avec des délais administratifs qui varient selon le dossier. Le passage devant notaire andorran est identique, que l’acquéreur soit une personne physique ou morale.
Le cadre réglementaire andorran de 2025 laisse peu de marge aux montages purement patrimoniaux via société. Les plafonds de la Llei 5/2025 neutralisent l’effet de levier sur le nombre de biens, et les exigences de substance économique éliminent les structures sans activité réelle.
Pour un acheteur étranger visant une résidence ou un petit investissement locatif, l’achat en nom propre reste le schéma le plus lisible et le moins coûteux. La société andorrane garde sa pertinence pour qui y exerce déjà une activité et souhaite intégrer l’immobilier dans une stratégie entrepreneuriale plus large.
