Un chiffre suffit parfois à faire vaciller des certitudes : 77 700 euros. Au-delà de ce seuil de recettes, le visage de la location meublée change, les règles d’amortissement aussi. Derrière la réforme adoptée par le projet de loi de finances pour 2024, un nouveau paysage s’impose pour les bailleurs, entre plafonds resserrés, obligations accrues et arbitrages fiscaux inédits.
Avec l’arrivée de 2025, les ajustements techniques sur l’assiette et la durée d’amortissement s’invitent dans la gestion quotidienne du patrimoine. Les modalités déclaratives se durcissent, obligeant les loueurs à redoubler d’attention pour éviter de faire les frais d’un contrôle fiscal trop zélé.
Plan de l'article
L’amortissement en LMNP : ce qui change en 2025
Le régime LMNP prend un virage net. Dès l’an prochain, l’amortissement ne se pratique plus selon les anciens réflexes. Les dispositifs juridiques et fiscaux autour de la location meublée sont profondément remaniés. Cette évolution vise d’abord ceux qui relèvent du régime réel. Les propriétaires en meublé non professionnel voient désormais l’amortissement encadré par des seuils de recettes strictement définis par la nouvelle doctrine fiscale. L’avantage fiscal existe toujours, mais il se restreint à un périmètre précis.
Le calcul de la valeur immobilière amortissable se durcit : la répartition entre foncier et constructions ne laisse plus place à l’imprécision. L’administration fiscale exige une méthode rigoureuse qui balise la déductibilité des amortissements. Les dotations passées restent imputables sur les loyers perçus, mais leur réintégration dans la plus-value immobilière devient systématique lors d’une revente, conformément aux dernières évolutions du Code général des impôts.
Trois axes structurent la nouvelle donne du LMNP :
- La possibilité d’amortir se limite désormais à des recettes plafonnées ; dépasser ce plafond entraîne une sortie automatique du régime réel.
- À la revente, les amortissements déduits doivent être intégrés dans le calcul de la plus-value.
- La durée de détention du bien influe directement sur la fiscalité grâce à l’abattement pour durée de détention, qui reste en vigueur mais dont le bénéfice se réduit avec la réintégration des amortissements.
La mécanique devient plus pointue et la rigueur s’impose. Les professionnels de la comptabilité le rappellent : une erreur sur la durée d’amortissement ou sur la base retenue pèse lourd, surtout lors d’une cession. L’appui d’un expert-comptable spécialisé en location meublée s’avère précieux pour sécuriser la stratégie patrimoniale et anticiper l’impact fiscal des nouvelles règles.
Est-il obligatoire d’amortir son bien en location meublée cette année ?
En 2025, la location meublée autorise toujours deux voies fiscales. D’un côté, le micro-BIC. De l’autre, le régime réel. Contrairement à ce que beaucoup imaginent, il n’existe aucune obligation de pratiquer systématiquement l’amortissement chaque année. Ce choix concerne essentiellement les bailleurs ayant opté pour le régime réel.
Le micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes locatives annuelles ne franchissent pas 77 700 euros pour une location meublée classique. Ce régime allégé ne prévoit pas d’amortissement, ni de comptabilité complexe. Il accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, censé couvrir toutes les charges, y compris l’amortissement. Ceux qui souhaitent dépasser cet abattement doivent alors opter pour le régime réel.
Le régime réel autorise la déduction de toutes les charges, dont l’amortissement du bien et du mobilier. Ici, rien n’impose de l’utiliser, mais s’en passer, c’est renoncer à un levier fiscal de poids. Une fois l’option pour le réel actée, l’amortissement se pratique selon des règles précises : durée, ventilation entre foncier (non amortissable) et constructions, justification des montants.
Les loueurs doivent donc choisir : la simplicité du micro-BIC ou le potentiel d’optimisation du réel, en gardant à l’esprit les contraintes administratives et comptables qui en découlent. L’avis d’un expert-comptable devient un atout pour sécuriser son choix et éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration, surtout avec les nouvelles exigences fiscales de l’année.
Les nouvelles règles fiscales à connaître pour les loueurs en meublé
La loi de finances 2024 redistribue les cartes pour les investisseurs en location meublée. Le mode de calcul de la plus-value immobilière connaît une évolution majeure. Jusqu’ici, les amortissements déduits ne venaient pas alourdir la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP. Ce temps est révolu.
Désormais, la fraction des amortissements pratiqués s’ajoute au calcul de la plus-value, selon les modalités du Code général des impôts. Cette modification pèse directement sur le résultat fiscal des propriétaires ayant choisi le régime réel. La fiscalité se durcit, car la plus-value immobilière doit désormais prendre en compte les amortissements passés, ce qui amoindrit l’abattement pour durée de détention.
Le plan comptable général demeure la référence pour la dotation aux amortissements et la tenue de la comptabilité LMNP. Les abattements pour durée de détention, valables sur les prélèvements sociaux et l’impôt sur la plus-value, voient leur effet réduit avec la réintégration des dotations passées.
Voici les points majeurs à intégrer dans sa stratégie :
- Les amortissements doivent désormais être intégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
- L’abattement pour durée de détention peut être réduit par cette réintégration.
- La rigueur comptable et fiscale n’a jamais été aussi déterminante pour éviter de mauvaises surprises.
La frontière entre résultat comptable et résultat fiscal s’amincit. Les bailleurs doivent assimiler ces nouvelles règles pour anticiper l’impact sur leur patrimoine et la rentabilité de leur investissement.
Impacts pratiques : comment adapter sa stratégie face aux évolutions de l’amortissement
Le plan d’amortissement devient un outil à manier avec discernement. L’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière rebat les cartes entre régime réel et micro-BIC. Pour tout investisseur en location meublée, la question ne se limite plus au seul paramètre fiscal. Elle engage désormais la stratégie patrimoniale sur le long terme. Faut-il rester sous le micro-BIC pour bénéficier d’un abattement simple, ou miser sur le régime réel pour optimiser sa fiscalité annuelle, quitte à alourdir l’impôt à la revente ? Ce choix dépend de la durée de détention envisagée, du niveau d’imposition et du mode d’exploitation du bien.
Dans la pratique, les demandes de conseil explosent. L’intervention d’un expert-comptable permet d’ajuster la base amortissable, d’anticiper les conséquences d’une cession ou d’une sortie de patrimoine, et de piloter la stratégie en fonction du taux marginal d’imposition du propriétaire. La valorisation de la valeur nette comptable devient essentielle lors de la revente, puisque c’est elle qui détermine la plus-value imposable.
Pour adapter sa gestion, voici les leviers à actionner :
- Réviser le plan d’amortissement selon la durée d’exploitation envisagée.
- Comparer l’impact fiscal d’une location nue et d’une location meublée, surtout en cas de transformation de la résidence principale en bien locatif.
- Pour les meublés de tourisme classés, rester attentif aux prochaines évolutions législatives qui pourraient modifier le régime en vigueur.
Désormais, chaque projet en location meublée exige une analyse approfondie : il faut articuler fiscalité immédiate et projection à la revente pour garantir une exploitation sereine, sans mauvaises surprises au détour d’une réforme.
Au final, la location meublée ne laisse plus de place à l’improvisation. Entre abattements, amortissements et stratégies patrimoniales, le cap se choisit à la lumière d’une règle simple : anticiper, ajuster, ne jamais subir. Le vrai enjeu, c’est de transformer la complexité en opportunité, et de faire de chaque décision un pas de plus vers la maîtrise de son patrimoine.
