3 098 000 logements vacants au 1er janvier 2025. Ce n’est pas une projection, ni un slogan politique : c’est le chiffre brut, sorti des fichiers de l’Insee. Un stock massif, qui résiste, qui s’installe. À partir de 2026, l’État passe à la vitesse supérieure : la taxe sur les logements vacants fusionne et durcit le ton. Les anciennes échappatoires disparaissent, le filet s’élargit. Pour des milliers de propriétaires, l’heure du choix s’impose plus vite qu’annoncé.
Face à ce nouveau cadre, trois options se dessinent nettement pour chaque propriétaire :
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- remettre leur bien sur le marché,
- engager des travaux,
- ou vendre,
Faute de quoi, la note fiscale grimpera dès l’an prochain, sans détour ni clémence.
Logements vacants en 2026 : ce qui change avec la fusion des taxes TLV et THLV
Le système fiscal des logements vacants s’apprête à changer de visage. Dès le 1er janvier 2027, la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH) remplace définitivement la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cette refonte, fruit de la loi de finances pour 2026 et gravée dans l’article 1406 bis du code général des impôts, vient simplifier les règles tout en élargissant leur portée. Le gouvernement entend rationaliser la fiscalité et donner davantage de latitude aux collectivités pour gérer leur parc de logements inoccupés.
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À quoi s’attendre concrètement ? La TVLH s’appliquera de plein droit dans les zones tendues : là où la demande explose, là où l’offre ne suit plus. La définition de ces zones reste stable : communes ou intercommunalités en déséquilibre manifeste. Un décret n° 2025-1267 viendra réactualiser la carte des secteurs concernés. Hors de ces périmètres, le choix d’activer la TVLH appartiendra aux conseils municipaux ou intercommunaux, via une simple décision locale.
Le produit de la TVLH changera aussi de destination : il alimentera désormais directement le budget des communes ou des EPCI, là où la TLV profitait jusqu’ici à l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Ce transfert dresse un nouvel équilibre budgétaire pour les territoires, ouvrant la voie à des leviers d’action accrus pour lutter contre la vacance. Près de 3 millions de logements vacants recensés, soit 7,7 % du parc en France : mobiliser ce gisement devient une priorité politique de premier plan, loin des discours sur la construction neuve à tout prix.
Mise en location, vente ou travaux : quelles options face à la nouvelle fiscalité ?
La TVLH s’abat sur les propriétaires dont le logement vacant demeure inoccupé depuis au moins un an en zone tendue. Dès la première année, le taux d’imposition atteint 17 % de la valeur locative cadastrale. L’année suivante, il double : 34 %. Certaines communes pourront même aller plus loin, si leurs élus en décident. La pression fiscale s’intensifie : l’inaction se paie cher.
Voici les alternatives concrètes qui s’offrent à ceux concernés :
- Mise en location au prix du marché, à condition de trouver preneur, ce qui suppose un logement attractif et conforme aux attentes du secteur.
- Vente du bien, exonérée de taxe si le prix affiché reste cohérent avec la réalité du marché local.
- Travaux lourds : si leur montant dépasse 25 % de la valeur du bien, ils permettent de bénéficier d’une suspension temporaire de la taxe. Attention, la justification de ces travaux doit être solide et documentée.
Des exonérations existent encore, mais leur champ se réduit. Les logements occupés plus de 90 jours d’affilée dans l’année, ceux grevés de contraintes juridiques, les logements sociaux et dépendances publiques restent à l’écart du dispositif. Chaque propriétaire doit désormais déclarer la situation d’occupation de ses biens sur le service en ligne GMBI pour éviter toute mauvaise surprise en cas de contrôle.
Un rapport récent de l’atelier parisien d’urbanisme met en lumière la fragilité du parc ancien : de petits logements, souvent à rénover, parfois sans les équipements de base. Rendre ces biens habitables et attractifs n’est plus une option secondaire : face à la nouvelle fiscalité, la rénovation s’impose comme un passage obligé pour retrouver une place sur le marché ou éviter une fiscalité pénalisante.
En toile de fond, une question reste ouverte : ces mesures suffiront-elles à transformer durablement le parc vacant, ou ne feront-elles que déplacer le problème ? Pour les propriétaires concernés, l’arbitrage n’est plus théorique, il s’invite, déjà, dans les comptes et les choix du quotidien.
