L’historique des ventes immobilières est public : la base DVF (Demandes de valeurs foncières), produite par la Direction générale des finances publiques, donne gratuitement la date et le prix des ventes conclues ces dernières années. Chacun peut y retrouver le prix d’un bien vendu dans sa rue, sa commune ou son quartier, sans passer par une agence.
Ce que contient l’historique des ventes dans la base DVF
Les fichiers DVF couvrent les transactions immobilières des cinq dernières années. Ils sont alimentés par les actes notariés et par les informations du cadastre, puis remplacés à chaque mise à jour, en avril et en octobre.
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Une ligne correspond à une vente (une mutation) : date, prix, nature du bien, surface, nombre de pièces, parcelle cadastrale. Le nom de l’acheteur et du vendeur n’y figure pas. La publication repose sur le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018, et l’article R112 A-3 du Livre des procédures fiscales interdit de réidentifier indirectement les personnes.
Trois territoires sont absents de la base : l’Alsace, la Moselle et Mayotte. Pour un bien situé dans l’un d’eux, il faut passer par d’autres sources.
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Consulter les prix de vente immobilier sur la carte de l’État
La carte publiée par l’administration fiscale se consulte sans compte. On y procède en quatre gestes :
- saisir l’adresse ou la commune, pour centrer la carte sur le secteur voulu ;
- zoomer jusqu’aux parcelles, car les ventes apparaissent à l’échelle de la parcelle cadastrale ;
- cliquer sur une parcelle colorée, qui ouvre la fiche de la vente avec sa date et son prix ;
- filtrer par année ou par type de bien (maison, appartement, terrain) pour comparer des biens de même nature.
Les données brutes se téléchargent aussi par département sur data.gouv.fr, ce qui permet de trier des centaines de ventes dans un tableur. Le fichier convient mieux à une analyse de quartier, la carte à la recherche d’une vente précise.
Espace particulier des impôts et bases des notaires
Les services des impôts proposent aussi un outil de recherche de transactions dans l’espace particulier, le service historiquement appelé Patrim. Il demande de se connecter avec ses identifiants fiscaux et sert à estimer un bien d’après des ventes proches. Ses conditions d’accès et ses limites évoluent : elles se vérifient sur le site des impôts avant de s’en servir.
Les notaires disposent de leur propre base, Perval, d’où viennent leurs statistiques. Le site immobilier.notaires.fr publie des prix au m² et des prix par département, utiles pour situer un secteur, mais sans le détail de chaque vente.
Retrouver le prix d’une maison précise ou de son quartier
Pour une maison donnée, le plus sûr est de partir de l’adresse, puis de repérer sa parcelle sur la carte. Une vente apparaît sur la parcelle, pas sur le numéro de rue : il faut donc vérifier que la parcelle choisie est la bonne avant de lire le prix.
Pour le prix des maisons vendues autour de chez soi, on compare les ventes d’un même rayon, de même type et de dates proches. Un appartement vendu dans la même rue ne dit rien sur le prix d’une maison avec jardin.
Les terrains se lisent à part : le prix d’un grand terrain dépend de sa constructibilité, comme le montre la vente d’un terrain à un promoteur. Une vente de lots de copropriété groupés peut aussi apparaître sous un seul prix, sans répartition entre les lots.
Pourquoi une vente manque ou paraît incohérente
La première raison est le délai : une vente récente n’entre dans la base qu’à la mise à jour suivante, donc plusieurs mois peuvent s’écouler. La deuxième est géographique, avec l’Alsace, la Moselle et Mayotte hors du champ.
Le prix enregistré peut aussi différer du prix affiché dans l’annonce. Une partie du montant peut correspondre à des meubles, selon les règles de la déduction du mobilier à la vente.
La base ne dit rien de l’état du bien : un prix bas peut venir de travaux à prévoir, un prix haut d’une rénovation récente. Une vente isolée ne suffit donc pas, il faut en recouper plusieurs.
Utiliser l’historique pour estimer ou vendre son bien
Pour estimer un bien, on retient quelques ventes proches, récentes et de même type, puis on rapporte leur prix à la surface. Un prix au m² prudent se construit sur ces comparables plutôt que sur une moyenne de commune, qui mélange des biens très différents.
L’historique sert aussi à retrouver son propre prix d’achat, utile pour calculer l’imposition de la plus-value à la revente. Un prix ancien se replace dans l’évolution des coûts, que retrace l’indice du coût de la construction.
Avant de fixer un prix de vente, vérifier la date de mise à jour de la base évite de s’appuyer sur un marché déjà dépassé. Les ventes de l’année en cours n’y figurent qu’après la prochaine publication.
