Un chat sur vos genoux ne fera jamais pencher la balance du banquier. Pourtant, la moindre ligne de vos relevés bancaires, elle, pèsera lourd. Derrière le bureau, le conseiller traque l’ombre d’un euro caché, la prime annuelle glissée à la va-vite sur la fiche de paie ou le loyer perçu qui traîne dans un coin du compte courant. Oubliez la magie, ici tout se joue à la loupe sur la réalité de vos revenus.
Salaires, pensions, allocations, loyers encaissés, jusqu’aux ressources ponctuelles : la liste semble longue, mais toutes ne pèsent pas du même poids. Pour chaque euro affiché, la banque soupèse la fiabilité, la régularité, la transparence. Entre deux dossiers, la frontière est mince entre un revenu source de tranquillité et un chiffre qui laisse dubitatif. Les règles du crédit immobilier ne s’arrêtent pas à l’addition, elles scrutent l’origine et la solidité de chaque ressource.
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Panorama des revenus pris en compte par les banques
Dans le dédale du prêt immobilier, la question des revenus pris en compte surgit dès la première simulation. Les banques examinent la fréquence, la pérennité, mais aussi la nature exacte de chaque versement qui atterrit sur votre compte.
Le salaire reste le pilier de la capacité d’emprunt. Un CDI inspire confiance par sa continuité. Les primes variables, elles, entrent dans le calcul sous conditions strictes : la plupart du temps, seule la moyenne sur trois ans est retenue, histoire d’amortir les fluctuations. Pour les indépendants et professions libérales, c’est la stabilité qui prime : deux à trois exercices bénéficiaires sont exigés pour que la banque prenne en considération ces revenus.
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- Revenus locatifs : avec un bail solide et des locataires fiables, jusqu’à 70 % des loyers encaissés peuvent être retenus. Un appartement bien loué, c’est un plus non négligeable.
- Pensions alimentaires et retraites : seules celles qui s’inscrivent dans la durée et peuvent être justifiées sont prises en compte.
- Allocations : les aides de la CAF ne sont intégrées au dossier que si leur versement est assuré sur toute la période du crédit.
L’apport personnel, même s’il n’est pas un revenu à proprement parler, pèse lourd dans la balance. Plus il est conséquent, plus la banque se montre souple face à d’éventuelles irrégularités. Pour obtenir un prêt immobilier, l’enjeu se situe dans la cohérence entre revenus affichés, stabilité des versements et durée du crédit immobilier.
Le panorama des revenus pris en compte se révèle donc affaire de patience et de précision : chaque euro doit démontrer qu’il ne disparaîtra pas au premier coup de vent.
Quels critères font réellement la différence pour votre dossier ?
Le calcul de la capacité d’emprunt ne se limite pas à la simple addition de vos recettes. Plusieurs filtres s’imposent. Premier rempart : le fameux taux d’endettement, généralement bloqué à 35 %. Ce seuil indique la proportion de vos revenus absorbée par les remboursements. Dépasser cette limite, c’est voir la porte du crédit se refermer, sans appel.
Un autre critère, moins connu mais tout aussi décisif : le reste à vivre. Ce qui reste à la fin du mois, une fois la mensualité de l’emprunt payée. Si, après soustraction, vos finances frôlent la corde raide, la banque freine des quatre fers, surtout si vos revenus flirtent avec le SMIC.
- Stabilité professionnelle : un CDI rassure, mais un contrat précaire ou des missions à répétition inquiètent.
- Montant de l’apport : plus il est élevé, moins la banque se sent exposée au risque.
- Gestion des comptes : découverts qui s’accumulent, crédits à la consommation ou paiements refusés crispent les conseillers.
La question du salaire pour emprunter revient souvent sur la table. Il n’existe pas de seuil universel, mais une règle tacite : pour emprunter 200 000 euros, tablez sur au moins 3 300 euros nets par mois. En deçà, les simulations montrent vite leurs limites.
La qualité du projet immobilier joue aussi son rôle. Acquisition dans une zone recherchée, potentiel de revente évident : ces éléments rassurent la banque, qui ajuste alors sa tolérance au risque.
Revenus atypiques, variables ou temporaires : comment sont-ils évalués ?
Face aux revenus fluctuants, les banques ne se ferment pas, mais elles imposent des filtres draconiens pour déterminer la part réellement prise en compte dans la capacité d’emprunt.
- Pour les indépendants, professions libérales ou intermittents du spectacle, la moyenne des trois dernières années fait foi. Une année en dents de scie, et la banque retient la moins favorable pour limiter les risques.
- Les primes et variables des salariés ne sont intégrées que si elles affichent une constance et que l’ancienneté dans l’entreprise est suffisante. Une prime tombée du ciel ne pèse pas dans le calcul.
Allocations (CAF, chômage) sont la plupart du temps écartées, sauf pensions alimentaires stables et régulières. Les CDI restent la référence absolue, même si, parfois, des contrats d’intérim longue durée ou des CDD renouvelés à la chaîne peuvent être pris en compte si la trajectoire professionnelle rassure.
| Type de revenu | Prise en compte | Conditions |
|---|---|---|
| Revenus d’indépendant | Oui | Moyenne sur 3 ans |
| Primes variables | Oui | Régularité et ancienneté |
| Allocations CAF | Non | Sauf pension alimentaire régulière |
Au final, la cohérence entre les revenus déclarés et la stabilité des flux demeure la ligne rouge. Les banquiers préfèrent minorer certains montants, quitte à frustrer des profils pourtant réguliers, plutôt que de prendre le moindre risque inutile.
Ce que les banques excluent systématiquement du calcul
Certains revenus n’ont aucune chance d’intégrer le calcul de la capacité d’emprunt. Les ajouter à votre dossier n’adoucira pas l’analyse du banquier : ils resteront invisibles dans le montage du prêt immobilier.
- Les aides sociales (RSA, allocations familiales, APL) sont systématiquement écartées. Leur caractère incertain et leur dépendance à la situation personnelle expliquent cette mise à l’écart.
- Les remboursements de frais professionnels, primes exceptionnelles sans caractère récurrent ou indemnités de déplacement n’entrent pas non plus dans le calcul.
Autre point à ne pas négliger : les revenus qui compensent une dépense. Un remboursement de frais de garde, par exemple, ne constitue pas un revenu net. Les banques les ignorent pour ne pas fausser le calcul du taux d’endettement.
| Ressource | Prise en compte ? |
|---|---|
| Allocations familiales | Non |
| Indemnités chômage | Non |
| Remboursement de frais | Non |
| Bénéfices exceptionnels non récurrents | Non |
La latitude des banques sur ces sujets est quasi nulle. Même une situation transitoire ou une accumulation temporaire de revenus ne font pas dévier la trajectoire : pour sécuriser le crédit immobilier, la prudence reste reine, la marge de manœuvre, minuscule. Dans l’arène du crédit, c’est la stabilité qui fait tomber la décision, pas les coups d’éclat.
