Acheter un appartement Costa Brava aujourd’hui, c’est prendre position sur un marché où le prix au mètre carré progresse, où la demande étrangère atteint des niveaux records dans la province de Gérone, et où le cadre réglementaire pour la location touristique va changer de façon significative d’ici 2028.
La question du timing – acheter maintenant ou attendre – ne peut pas se réduire à une comparaison de prix au mètre carré : elle implique de calculer un coût d’acquisition complet, d’anticiper les contraintes de la location courte durée, et d’évaluer l’usage réel que vous ferez du bien.
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Coût total d’achat en Catalogne : ce que le prix affiché ne dit pas
Le prix au mètre carré est le premier chiffre que l’on regarde, mais rarement le seul qui compte. En Catalogne, l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) s’applique à l’achat d’un logement ancien à hauteur de 10 % jusqu’à 600 000 euros, puis monte par tranches au-delà. Pour certaines acquisitions impliquant de grands propriétaires ou portant sur des immeubles résidentiels entiers, ce taux peut atteindre 20 %. S’y ajoutent les frais de notaire, d’enregistrement et d’agence.
Attendre quelques mois n’efface pas ces frais fixes. Si les prix à l’achat baissent modérément – ce qui n’est pas garanti sur la Costa Brava – l’économie réalisée peut être absorbée par un coût de financement plus élevé ou par des frais de transaction identiques. Le coût total d’achat dépend autant de la nature de l’acheteur et du type de bien que du moment choisi.
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Réglementation location touristique Catalogne : la date clé de 2028
C’est l’angle que la plupart des comparatifs ignorent. Le décret-loi 3/2023 soumet les logements touristiques de 262 communes catalanes à un régime de licence urbanistique, avec un plafond de dix logements touristiques pour cent habitants. Les logements déjà habilités disposent d’une période transitoire courant jusqu’en novembre 2028 pour obtenir la licence requise ou cesser l’activité, avec une possibilité de prolongation sous conditions.
En clair : une licence touristique existante ne garantit pas un revenu locatif au-delà de 2028. Si vous achetez un appartement sur la Costa Brava avec l’intention de le louer en courte durée pour amortir le crédit, vous devez vérifier la situation réglementaire précise de la commune et du logement ciblé, et modéliser un scénario où cette activité devient impossible ou très contrainte après 2028.
Cette question est plus importante que celle du timing d’achat. Un appartement acheté en 2025 ou en 2026 au même prix, dans une commune où les licences ne seront pas renouvelées, aura le même problème de viabilité financière.
Marché immobilier province de Gérone : une demande qui ne ralentit pas
La part des achats réalisés par des étrangers dans la province de Gérone atteint un niveau record. Cette proportion élevée d’acheteurs internationaux – particulièrement des Français, Allemands et ressortissants nordiques – soutient les prix et réduit l’élasticité habituelle entre hausse des taux et correction des prix.
À Roses, le prix moyen tourne autour de 3 450 euros par mètre carré en 2026, avec des écarts importants selon la localisation : les secteurs Salatar-Port Esportiu-Canyelles-Puig Rom peuvent dépasser 4 200 euros par mètre carré, quand le centre ville reste sous 2 700 euros. À Empuriabrava, les appartements varient entre 2 500 et 5 000 euros par mètre carré selon leur accès aux canaux et leur orientation.
Ces chiffres régionaux ne permettent pas de conclure qu’un appartement donné prendra de la valeur au même rythme que la moyenne. Le choix de la commune et de l’emplacement précis pèse autant que le timing d’achat. Une surexposition à un secteur déjà valorisé expose à une stagnation des prix, même si le marché catalan reste globalement dynamique.
Acheter maintenant ou attendre 2026 : ce que les données indiquent vraiment
Attendre n’est pas automatiquement synonyme de payer moins cher. Les données disponibles montrent que lorsque les transactions ralentissent, les prix ne corrigent pas nécessairement, notamment sur les marchés à forte demande étrangère et en résidence secondaire comme la Costa Brava. Un ralentissement des volumes peut coexister avec une stagnation ou une légère hausse des prix.
Les éléments à peser pour décider :
- Le coût du financement actuel : si les taux baissent en 2026, attendre peut réduire la charge mensuelle, mais rien ne garantit cette évolution sur un horizon court.
- La situation réglementaire de la commune ciblée : vérifier si la commune est concernée par le décret-loi 3/2023 et si des licences touristiques restent attribuables ou transférables.
- L’usage prévu du bien : résidence secondaire à usage personnel, investissement locatif longue durée, ou location touristique – ces trois usages n’ont pas le même profil de risque réglementaire ni le même calcul de rentabilité.
- L’ancien ou le neuf : les données de Barcelone montrent que l’écart de valorisation entre ancien et neuf peut compter autant que le moment d’achat. Ce signal vaut pour la Costa Brava même si les dynamiques locales diffèrent.
La vraie question : viabilité financière sans location courte durée après 2028
Si votre plan de financement repose en partie sur des revenus de location touristique, la question pertinente n’est pas « acheter en 2025 ou en 2026 », mais « cet appartement est-il viable si je ne peux plus le louer en courte durée après 2028 ? »
La période transitoire du décret-loi 3/2023 s’achève en novembre 2028. Une prolongation est possible sous conditions, mais elle n’est pas acquise. Acheter un bien aujourd’hui avec une licence touristique active ne signifie pas que cette licence sera renouvelable ou cessible dans trois ans.
Un achat qui tient uniquement si la location courte durée reste possible est un achat fragile, indépendamment de la date d’acquisition. À l’inverse, un appartement acheté pour un usage personnel ou une location longue durée n’est pas exposé au même risque réglementaire, et le timing d’achat redevient un critère secondaire face à l’emplacement et au prix négocié.
La Costa Brava reste un marché attractif pour les acheteurs français cherchant une résidence secondaire à quelques heures de la frontière. Mais la clarté sur l’usage prévu du bien, et sur sa situation réglementaire précise, conditionne la solidité financière du projet bien plus que le choix entre acheter en 2025 ou attendre quelques mois de plus.
