Investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen pour préparer sa retraite ou pour se faire un complément de revenus. Néanmoins, il faut déterminer le taux de rentabilité avant de s’y lancer. Le taux de rentabilité locative nette est un facteur déterminant dans l’analyse d’un investissement locatif. Il permet de mesurer la performance financière et de comparer la portée de ce type d’investissement avec d’autres états financiers. Mais comment connaitre le meilleur taux de rentabilité locative nette ?
Plan de l'article
Comment identifier le bon taux de rentabilité locative nette ?
Le meilleur taux de rentabilité s’estime notamment grâce au risque de l’investissement immobilier. Plus le risque de l’investissement sera élevé, plus le taux de rentabilité à exiger sera important.
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Le taux de rentabilité apparait donc comme une notion relativement appréciable au travers de différents éléments.
- L’objectif de l’investissement : il peut s’agit d’une rentabilité immobilière reposant sur la plus-value, d’une rentabilité patrimoniale favorisée par des économies d’impôt ou des rendements locatifs avec des loyers conséquents.
- La capacité d’emprunt : assurez-vous que vos revenus vous permettent de bénéficier d’un effet levier élevé.
- L’impôt : il s’agit de la taxe applicable aux divers revenus du logement.
- Le risque de vacances locatives et de liquidité du bien immobilier.
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Au sein des villes qui proposent des rendements locatifs importants à cause de la faiblesse du coût d’acquisition comparativement aux loyers perceptibles, le taux de rendement moyen peut atteindre 6 % brut.
Par ailleurs, précisons qu’un investissement immobilier peut promettre de faibles rendements locatifs sous un risque de vacances locatives faible.
Comment calculer le taux de rendement locatif net ?
Pour calculer le taux de rentabilité locatif brut, il suffit de prendre le cumul des loyers perceptibles et de la plus-value et de le diviser par le coût d’acquisition du logement. Notez que le coût d’acquisition intègre :
- les frais de notaires,
- le coût des garanties,
- les frais d’agences,
- les droits d’enregistrement,
- les éventuels travaux de rénovation.
Vous devez avant tout connaitre la valeur actuelle du bien immobilier afin de déterminer la plus-value. Ainsi :
Taux de rentabilité brut = (total loyers perçus + plus-value)/coût d’acquisition x 100.
Pour estimer le taux de rentabilité locative net, il faudra soustraire de la somme du loyer et de la plus-value, les impôts et les différentes charges relatives à l’exploitation et à la cession de l’habitation, soit :
Taux de rentabilité net = (loyer annuel + plus-value – charges – impôts – taxe foncière)/coût d’acquisition x 100.
Les différentes formules proposées pour le taux de rentabilité locative occultent une réalité spécifique à l’investissement locatif : il s’agit de l’effet de levier du prêt bancaire.
Les critères à prendre en compte pour évaluer la rentabilité locative nette
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il faut prendre en compte plusieurs critères afin d’évaluer la rentabilité locative nette.
Le premier critère incontournable pour maximiser sa rentabilité locative est le choix du type de bien. Il faut ainsi préférer les appartements aux maisons individuelles. En effet, les appartements sont plus faciles à louer et offrent un meilleur retour sur investissement.
Le deuxième critère à considérer est l’emplacement géographique du bien immobilier. Pour cela, il faut se baser sur plusieurs éléments : la proximité des transports en commun, des commerces et des écoles ou encore la qualité environnementale du quartier. Plus ces éléments seront favorables, plus le logement sera attractif pour les potentiels locataires et donc plus votre rendement sera élevé.
La surface habitable constitue aussi un facteur clé dans l’évaluation de votre investissement immobilier. Les petites surfaces sont souvent davantage prisées par une clientèle étudiante ou jeune active qui privilégie un accès rapide à leur lieu d’études ou travail plutôt qu’une grande superficie habitable.
Un autre critère non négligeable concerne les travaux que nécessite le logement avant sa mise en location ainsi que ceux futurs liés au vieillissement naturel du bâtiment (rénovation électrique, isolation thermique…). Il importe alors de chiffrer correctement ces coûts avant toute acquisition afin d’y intégrer convenablement leur impact financier sur votre rendement locatif final.
Dernier point majeur : le financement bancaire dont vous bénéficiez peut avoir une incidence directe sur vos gains financiers. Plus votre apport personnel est primordial, plus la rentabilité nette sera élevée. À l’inverse, un crédit bancaire trop important peut rapidement engendrer une perte de rentabilité locative.
Pour maximiser sa rentabilité locative nette, il faut chercher à investir dans un bien immobilier répondant aux critères cités ci-dessus mais aussi veiller à optimiser le budget de son investissement en considérant notamment les frais annexes liés au projet comme les honoraires d’agence et de notaire lors de l’acquisition du bien, ou encore les coûts relatifs à sa mise en état avant location (aménagements intérieurs, décoration…).
Comment optimiser son taux de rentabilité locative nette grâce à la gestion locative ?
La gestion locative est aussi un élément à ne pas négliger pour optimiser sa rentabilité locative nette. Elle permet de déléguer la gestion du bien immobilier à un tiers en contrepartie d’un coût mensuel ou annuel. Cela permet notamment de garantir une régularité des loyers perçus, ainsi qu’une bonne maintenance et réparation du logement.
La première option en matière de gestion locative est la location nue où le propriétaire est responsable de l’ensemble des charges liées au bien immobilier (entretien courant, travaux…). La seconde solution est celle de la location meublée qui offre davantage d’avantages fiscaux et facilite aussi le départ des locataires puisque les biens sont déjà équipés.
Il faut penser à bien choisir son prestataire en matière de gestion immobilière car les tarifs peuvent varier considérablement selon les services proposés (visites avant mise en location, suivi administratif complet…) mais aussi selon la localisation géographique du bien. Il faut donc veiller à choisir une agence compétente offrant un bon rapport qualité-prix afin que cette dépense n’impacte pas trop sur votre taux net final.
Si vous souhaitez gérer vous-même votre investissement immobilier malgré ses contraintes mais avec plus d’autonomie dans vos choix stratégiques, il existe aujourd’hui différentes solutions technologiques innovantes pour faciliter cette tâche. Les plateformes web spécialisées dans ce domaine permettent notamment aux propriétaires-bailleurs de gérer leur bien sans avoir besoin pour autant d’une expertise immobilière approfondie. Ces services proposent notamment la diffusion d’annonces, des outils de suivi du paiement des loyers et même une assistance juridique en cas de litiges avec les locataires.
Si pour beaucoup l’investissement immobilier constitue encore un axe privilégié d’épargne à long terme, il ne faut pas pour autant sous-estimer le travail nécessaire pour maximiser sa rentabilité nette. En veillant aux différents critères mentionnés précédemment (type de bien immobilier, localisation géographique…), ainsi qu’en choisissant judicieusement son prestataire en matière de gestion immobilière ou encore en optant pour les solutions technologiques innovantes permettant une gestion autonome plus accessible que jamais auparavant, vous serez alors prêt(e) à booster votre taux de rendement locatif net et ce sans trop d’efforts supplémentaires.
