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Qu’est-ce qu’un bon taux de rentabilité locative nette ?

Investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen pour préparer sa retraite ou pour se faire un complément de revenus. Néanmoins, il faut déterminer le taux de rentabilité avant de s’y lancer. Le taux de rentabilité locative nette est un facteur déterminant dans l’analyse d’un investissement locatif. Il permet de mesurer la performance financière et de comparer la portée de ce type d’investissement avec d’autres états financiers. Mais comment connaitre le meilleur taux de rentabilité locative nette ?

Comment identifier le bon taux de rentabilité locative nette ?

Le meilleur taux de rentabilité s’estime notamment grâce au risque de l’investissement immobilier. Plus le risque de l’investissement sera élevé, plus le taux de rentabilité à exiger sera important.

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Le taux de rentabilité apparait donc comme une notion relativement appréciable au travers de différents éléments.

  • L’objectif de l’investissement : il peut s’agit d’une rentabilité immobilière reposant sur la plus-value, d’une rentabilité patrimoniale favorisée par des économies d’impôt ou des rendements locatifs avec des loyers conséquents.
  • La capacité d’emprunt : assurez-vous que vos revenus vous permettent de bénéficier d’un effet levier élevé.
  • L’impôt : il s’agit de la taxe applicable aux divers revenus du logement.
  • Le risque de vacances locatives et de liquidité du bien immobilier.

Au sein des villes qui proposent des rendements locatifs importants à cause de la faiblesse du coût d’acquisition comparativement aux loyers perceptibles, le taux de rendement moyen peut atteindre 6 % brut.

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Par ailleurs, précisons qu’un investissement immobilier peut promettre de faibles rendements locatifs sous un risque de vacances locatives faible.

Comment calculer le taux de rendement locatif net ?

Pour calculer le taux de rentabilité locatif brut, il suffit de prendre le cumul des loyers perceptibles et de la plus-value et de le diviser par le coût d’acquisition du logement. Notez que le coût d’acquisition intègre :

  • les frais de notaires,
  • le coût des garanties,
  • les frais d’agences,
  • les droits d’enregistrement,
  • les éventuels travaux de rénovation.

Vous devez avant tout connaitre la valeur actuelle du bien immobilier afin de déterminer la plus-value. Ainsi :

Taux de rentabilité brut = (total loyers perçus + plus-value)/coût d’acquisition x 100.

Pour estimer le taux de rentabilité locative net, il faudra soustraire de la somme du loyer et de la plus-value, les impôts et les différentes charges relatives à l’exploitation et à la cession de l’habitation, soit :

Taux de rentabilité net = (loyer annuel + plus-value – charges – impôts – taxe foncière)/coût d’acquisition x 100.

Les différentes formules proposées pour le taux de rentabilité locative occultent une réalité spécifique à l’investissement locatif : il s’agit de l’effet de levier du prêt bancaire.