Défiscalisation

Comment payer moins d’impôts grâce à la SCPI ?

Comment payer moins d'impôts grâce à la SCPI

De plus en plus d’investisseurs français sont intéressés par le placement dans le secteur de l’immobilier, et en particulier pour la SCPI. Bien que les investisseurs soient autant attirés par la « pierre », ils ont une certaine allergie pour ce qui est des impôts, et on ne va pas les blâmer pour cela !

Pourtant l’état en mis en place de nombreux dispositifs pour l’obtention de certaines dérogations fiscales. Il s’agit entre autres de la Pinel et bien d’autres mécanismes. Voyons dans cet article comment vous pouvez bénéficier des avantages de la SCPI pour limiter au maximum votre imposition.

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Précautions à prendre avant de lancer votre investissement

L’achat de parts de SCPI est un investissement sur le long terme dans le domaine immobilier et dont la liquidité est limitée. L’horizon de placement se situe dans un horizon de 10 ans. Les revenus tirés de la location ne sont pas toujours garantis et vont en outre être fortement influencés par la situation du marché immobilier.

Il est dès lors évident que les montants investis sont sujets à des fluctuations soit à la hausse soit à la baisse. Dans l’investissement locatif, le patrimoine se concentre sur les logements d’habitation (pourtant 60% des ménages français disposent déjà d’une résidence principale propre, les SCPI se focalisent sur l’acquisition des biens immobiliers locatifs pour les entreprises.

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Les investisseurs n’achètent pas un bien en direct mais plutôt des parts qui seront utilisés par une société de gestion pour la constitution d’un parc immobilier. Le secteur semble assez rentable au vue des performances moyennes comprises entre 4 et 6%.

Dans le but de réduire votre imposition, il existe plusieurs mécanismes comme par exemple le choix d’investir dans l’immobilier neuf ou rénové et bénéficier de la loi Pinel ou encore s’orienter vers des domaines d’intérêt public comme la santé ou l’éducation.

C’est le cas par exemple de la SCPI Pierval Santé qui est une SCPI de type rendement créé en 2014 avec un taux de distribution de 5,53% en 2021. Le prix de la part est de 200 euros et qui offre une option en démembrement.

Investissement dans le cadre d’une assurance vie

La solution d’investissement dans l’assurance vie est une bonne option pour bénéficier d’une réduction sur l’imposition de vos revenus. Encore faut-il que la SCPI que vous avez choisi propose une telle option dans ses produits.

Dans le cadre d’une formule assurance vie les revenus perçus de la société civile de placement Immobilier ne sont pas directement aux investisseurs selon l’échéance prévue par les statuts, mais sont plutôt réinvestis au sein du contrat.

Vous pouvez toutefois si vous le souhaitez faire des rachats partiels tout e profitant des avantages fiscaux offertes par l’assurance-vie. Si vous décidez de vous retirer après une certains nombre d’années de détention, vos plus-values vont être soumis à une imposition sur les prélèvements sociaux. En plus l’investisseur va bénéficier d’un abattement annuel sur les gains réalisés (le montant dépendant du contrat et la SCPI souscrite).

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Investissement dans des parts de SCPI démembrées

Une autre option pour profiter des réductions d’impôts est de séparer la nue-propriété (les murs) de l’usufruit (les revenus). Dans la pratique, vous achetez la nue-propriété d’une part de société civile de placement Immobilier pour une valeur inférieure à celle en pleine propriété.

La décote dont vous bénéficiez va dépendre de la durée du démembrement, mais sera limité dans le temps. Si vous achetez votre nue-propriété pour un certain pourcentage et pour une durée de démembrement fixée, alors vous n’allez recevoir aucun revenu durant cette période, mais vous ne paierez également aucun impôt.

Ce n’est qu’au terme de cette période que vous pourrez récupérer votre propriété et avoir le droit de toucher des revenus complémentaires. Vous gagnerez à faire coïncider ce moment avec votre départ en retraite pour bénéficier d’une fiscalité moins importante.

Facilité d’imposition dans l’investissement en SCPI grâce à la loi Pinel

Une autre possibilité qui vous est offerte pour bénéficier d’une réduction d’impôt est de souscrire à une société civile de placement Immobilier sous la loi Pinel. En effet la loi Pinel votée le 1er septembre 2104 donne la possibilité aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf de bénéficier d’un allègement fiscal de la part du gouvernement.

Etant que ce type d’investissement aide l’Etat à diminuer la tension locative dans les grandes métropoles. En investissant dans une société civile de placement Immobilier Pinel, vous avez les mêmes avantages qu’un investissement locatif classique mais avec des réductions d’impôts.

Dans la pratique, l’investisseur bénéficie d’un abattement constant sur impôt de 2% chaque année pour une durée de placement de 6 ans, 9 ans et 12 ans. A compter la 9ième année la réduction sur l’imposition va passer à 1% par année.

Ainsi le montant de réduction global va se présenter comme suit : 12% de réduction sur les montants totaux investis sur une période de 6 années ; 18% de réduction sur les montants totaux investis sur une période de 9 ans et 21 % de réduction d’impôt sur les montant total investis sur une période de 12 années.

Il faut noter cependant qu’il existe des critères que vous devez respecter pour bénéficier de ses avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. En outre la limite de base calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel est de 300 000 euros.

Cela veut dire que si en tant qu’investisseur, vous faites une acquisition de parts d’un montant supérieur à cette valeur seuil, le calcul de la réduction des impôts va se faire sur la base des 300 000 euros.

Quel que soit les avantages que vous pouvez tirer de votre placement en SCPI notamment pour ce qui est de l’imposition, vous devez savoir que investir en SCPI est un placement qui comporte des risques que vous devez intégrer. Vous devez entrevoir cet investissement sous le prisme du long terme pour espérer une certaine rentabilité. Les experts recommandent une durée de 10 ans. Au nombre des risques auquel vous êtes exposés, il y a la possibilité de perte de votre capital.

D’un autre côté, les revenus ne sont pas toujours garantis et ils dépendent des fluctuations du marché de l’immobilier (tantôt à la hausse ou à la baisse). Enfin, il convient de se souvenir que les performances réalisées dans le passé ne garantissent pas les performances à venir. Il peut y avoir d’importantes variations d’une année à une autre.

Investissement en SCPI à crédit : avantages et risques à connaître

Investir dans une SCPI est un moyen efficace de diversifier votre portefeuille et de réduire vos impôts. Pour maximiser le rendement de votre investissement en SCPI, vous pouvez envisager d’acheter des parts à crédit.

L’investissement en SCPI à crédit consiste à emprunter de l’argent auprès d’une banque ou tout autre organisme financier afin d’acquérir des parts dans une société civile de placement immobilier. Cette méthode présente plusieurs avantages qui la rendent attrayante aux yeux des investisseurs.

Tout d’abord, elle permet de bénéficier d’un effet de levier. En effet, grâce au prêt contracté, vous allez pouvoir acheter plus de parts que si vous aviez utilisé seulement votre propre argent. Les dividendes perçus seront aussi supérieurs, ce qui va augmenter le montant total du loyer mensuel que vous percevrez.

Comme l’emprunt génère aussi des intérêts déductibles fiscalement contre les revenus fonciers issus du placement, cela contribue notamment à diminuer l’imposition sur ces derniers, ce qui rajoute encore une couche supplémentaire aux économies fiscales générées par votre investissement.

Cette stratégie comporte aussi certains risques que vous devez connaître avant toute souscription à un tel dispositif. Il faut savoir qu’en cas de baisse durable du marché immobilier ou simplement quand les taux évoluent défavorablement, la valeur liquidative peut être amenée à baisser. L’investisseur peut alors se retrouver en situation de perte, notamment s’il doit revendre ses parts dans un marché où l’offre et la demande ne sont pas équilibrées.

L’investissement en SCPI à crédit implique une certaine charge financière. En effet, les intérêts doivent être remboursés pendant toute la durée du prêt, ce qui représente une dépense supplémentaire pour l’investisseur chaque mois, même s’il perçoit des dividendes inférieurs au montant de celle-ci.

Il est donc recommandé aux investisseurs d’être vigilants avant d’emprunter pour investir dans une SCPI afin de minimiser les risques encourus. Ils doivent effectuer une analyse approfondie sur le marché immobilier concerné et s’informer auprès des différents acteurs du marché avant toute souscription.

N’hésitez pas également à avoir recours à un conseiller financier professionnel pour vous guider dans votre décision d’emprunt ou non compte tenu de votre profil personnel.

Comparatif entre investissement en SCPI et investissement en direct dans l’immobilier locatif

Bien que l’investissement en SCPI présente de nombreux avantages, certains investisseurs peuvent hésiter à se tourner vers cette solution plutôt que d’investir directement dans un bien immobilier locatif. Voici donc un comparatif entre ces deux options.

Vous devez noter qu’un investissement direct dans un bien immobilier requiert une mise de fonds plus importante et des démarches administratives complexes (recherche du bien, négociation du prix, gestion locative…). La valorisation du bien dépendra des fluctuations du marché immobilier local et non pas d’une diversification sur plusieurs biens comme cela est possible avec les SCPI.

En revanche, si vous investissez directement dans l’immobilier locatif, vous avez la possibilité de procéder à certains travaux pour augmenter la valeur marchande ainsi que les loyers perçus. Vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux issus notamment de la loi Pinel lorsque vous achetez un logement neuf destiné à être loué pendant au moins 6 ans. Les économies fiscales sont très intéressantes mais nécessitent néanmoins une attention particulière car elles s’épuisent rapidement après quelques années.

Côté rendements financiers maintenant : si l’on prend le cas spécifique des sociétés civiles immobilières spécialisées en placement collectif telles que les SCPI ou OPCI par exemple dont nous parlons ici aujourd’hui, celles-ci affichent généralement un taux de rentabilité nettement supérieur aux biens immobiliers acquis individuellement. Les dividendes qui sont distribués aux investisseurs de ces produits financiers se situent souvent entre 4% et 6%. C’est une performance obtenue en moyenne sur les dix dernières années que l’on peut comparer à celle de l’immobilier locatif dont le rendement brut avoisine plutôt les 3-4%.

Vous devez prendre en compte la flexibilité offerte par chaque option. L’avantage principal des SCPI est leur liquidité. Contrairement à un bien immobilier acquis individuellement, vous pouvez vendre vos parts dans une SCPI rapidement sans avoir besoin d’une longue procédure pour trouver un acheteur potentiel. Vous n’aurez pas non plus à vous soucier de la gestion quotidienne du bien. L’investissement direct implique quant à lui davantage d’implication personnelle.

Tout dépendra donc des objectifs spécifiques visés par chaque investisseur ainsi que de sa capacité à supporter les risques inhérents à chacune des stratégies envisagées.