Un chiffre brut, sans fard : 250 résidences seniors portées par Domitys, éparpillées sur le territoire français en 2023. Ce cap symbolique n’est pas le fruit du hasard, mais d’un montage financier solide, orchestré avec des fonds institutionnels et privés. Ces dernières années, on a vu défiler plusieurs opérations de refinancement, parfois sous la bannière d’investisseurs étrangers, qui voient dans la résidence seniors un terrain de jeu à conquérir.
Parmi les investisseurs institutionnels, certains font exception à leur propre prudence. Là où le secteur du logement géré inspire souvent la méfiance, ils s’engagent, misant sur une formule qui équilibre audace et calcul du risque. À la clé : des stratégies d’investissement de plus en plus fines, où la rentabilité ne s’arrache pas sans une lecture attentive des risques propres à ce marché.
Plan de l'article
- Résidences seniors : pourquoi cet investissement attire autant en 2024
- Domitys : panorama des sources de financement et des principaux investisseurs
- Quels bénéfices et quels risques pour les investisseurs particuliers ?
- Bien s’informer avant de se lancer : les points clés à vérifier pour un placement serein
Résidences seniors : pourquoi cet investissement attire autant en 2024
Le marché des résidences seniors continue d’avancer à grands pas, porté par l’évolution démographique. L’Insee le confirme : plus de 6,5 millions de Français ont franchi le cap des 75 ans. Dans ce contexte, la résidence services seniors s’impose comme une alternative recherchée, loin de l’univers médicalisé des EHPAD. Ici, pas de lit médicalisé ni de couloir impersonnel : chaque résident occupe son propre appartement, profite d’un environnement pensé pour préserver son autonomie et pioche dans un catalogue de services à la carte.
Pourquoi ce modèle se hisse-t-il en haut de la liste des placements recherchés en 2024 ? Plusieurs raisons se détachent :
- Absence de solutions intermédiaires entre l’habitat classique et l’EHPAD, créant un besoin structurel massif.
- Taux de remplissage quasi maximal : Domitys approche les 98 % d’occupation.
- Rendements locatifs attractifs, entre 4 et 4,5 %, soutenus par des baux longs et une gestion confiée à un expert.
Il faut bien distinguer la résidence services seniors de l’EHPAD : ici, seuls les seniors autonomes sont accueillis. Pas de médicalisation, mais une palette de services, restauration, loisirs, sécurité, qui rassure autant les résidents que leurs proches. Ce positionnement spécifique aiguise l’intérêt des investisseurs institutionnels. Le secteur demeure morcelé, mais la demande ne fléchit pas. Les placements s’appuient sur une tendance lourde : la démographie. Pour les seniors, c’est la promesse d’un choix réel, d’un cadre de vie valorisant. Pour les investisseurs, c’est la recherche d’une stabilité qui épouse l’évolution de la société.
Domitys : panorama des sources de financement et des principaux investisseurs
Domitys, filiale du groupe ÆGIDE, s’est hissé au rang de numéro un français de la résidence services seniors. Cette position dominante s’appuie sur un actionnariat robuste et diversifié. Depuis 2021, AG2R LA MONDIALE détient 67 % du capital, ancrant solidement le groupe. Nexity, poids lourd de la promotion immobilière, conserve 18 %. Les fondateurs d’Ægide-Domitys, pour leur part, maintiennent 15 %. Cette combinaison assure à Domitys la flexibilité nécessaire dans un marché en pleine recomposition.
Le financement de Domitys s’articule autour de plusieurs axes. D’un côté, les capitaux institutionnels : assureurs, mutuelles, fonds immobiliers comme OPCI Seniors Pierre injectent massivement pour soutenir l’expansion. De l’autre, les particuliers s’invitent dans la danse, via le statut LMNP, attirés par les rendements de 4 à 4,5 % et le confort d’un bail commercial longue durée. Ce schéma hybride, entre grandes institutions et épargne privée, donne à Domitys les moyens d’ouvrir de nouveaux sites et de piloter un réseau de plus de 200 résidences.
Le groupe affiche 98 % de taux d’occupation, un chiffre qui rassure. Mais l’exercice 2023 laisse apparaître un déficit de 161 millions d’euros, signe que la mécanique n’est pas à l’abri des secousses : inflation, taux d’emprunt en hausse, concurrence féroce. Malgré cela, Domitys vise haut : 250 résidences d’ici 2026, en France et à l’étranger, même si certaines implantations internationales restent déficitaires.
Face à Domitys, des gestionnaires comme Senioriales, Les Jardins d’Arcadie ou Ovelia maintiennent la pression. Mais la capacité de Domitys à attirer de puissants partenaires institutionnels tout en développant des solutions de financement pour les particuliers construit un modèle qui résiste aux tempêtes et s’adapte à la durée.
Quels bénéfices et quels risques pour les investisseurs particuliers ?
Pour un particulier, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ouvre la porte du marché des résidences services seniors. Ce statut s’accompagne d’un bail commercial signé avec un gestionnaire comme Domitys, garantissant des loyers réguliers sur neuf ans ou plus. Les rendements constatés s’établissent entre 4 et 4,5 %. Côté fiscalité, l’investisseur bénéficie d’un amortissement du bien, d’un abattement sur les revenus locatifs et peut récupérer la TVA à l’achat. Depuis la suppression du dispositif Censi-Bouvard en 2022, l’accent se porte sur le LMNP classique et son potentiel d’optimisation fiscale.
Voici les principaux atouts régulièrement avancés :
- Revenus réguliers grâce à une gestion déléguée à un exploitant expérimenté
- Rendement stable autour de 4 à 4,5 %
- Fiscalité optimisée via amortissement et abattements spécifiques
Le bail commercial encadre la relation : l’investisseur reste propriétaire, mais la gestion locative dépend étroitement de la santé du gestionnaire. Si le taux de remplissage reste séduisant (98 % chez Domitys), le déficit enregistré en 2023 pousse à la vigilance. L’augmentation des charges, l’inflation, la tension sur le marché immobilier pèsent sur la rentabilité future.
La revente, sur le marché secondaire, s’organise via des spécialistes comme EHPAD Invest. Cependant, les prix peuvent subir une décote, surtout si la rentabilité ou la solidité du gestionnaire est remise en question. Il faut aussi se pencher sur la durée effective du bail et ses conditions de renouvellement : ce type de placement se revend moins facilement qu’un appartement classique.
Bien s’informer avant de se lancer : les points clés à vérifier pour un placement serein
Avant de s’engager dans une résidence services seniors, il s’avère pertinent de décortiquer la solidité du gestionnaire. Domitys, filiale d’ÆGIDE et appuyée par AG2R LA MONDIALE, aligne plus de 200 résidences et un taux d’occupation moyen impressionnant. Pourtant, le déficit de 161 millions d’euros en 2023 rappelle que la croissance rapide comporte son lot de défis. Il convient d’analyser la rentabilité du groupe, la qualité de gestion et sa trajectoire financière récente.
Le bail commercial reste la pierre angulaire de l’opération. Sa durée, souvent longue, définit le cadre : l’investisseur délègue la gestion et perçoit des loyers, mais il reste tributaire de la santé économique du gestionnaire. Il est indispensable de scruter les modalités : clauses d’ajustement du loyer, garanties de paiement, conditions de renouvellement ou de sortie. Un bail déséquilibré peut fragiliser la rentabilité, en particulier en cas de litige ou de changement de gestionnaire.
La localisation joue un rôle clé dans le taux de remplissage. Mieux vaut cibler des villes vivantes, avec un accès facile au centre-ville et une offre de services adaptée aux seniors autonomes. La qualité du logement, son aménagement, la réputation de la résidence : autant d’éléments qui comptent sur le long terme.
La question de la liquidité ne doit pas être négligée. La revente passe par des intermédiaires spécialisés comme EHPAD Invest, mais le marché secondaire reste plus lent que pour un appartement classique. Il s’agit de s’informer sur les prix de revente constatés, le niveau de demande local et les perspectives générales du secteur en France.
Face à un marché aussi dynamique, les cartes se rebattent sans cesse. L’investisseur averti sait que chaque placement dans une résidence seniors, loin d’être un simple produit financier, engage une lecture profonde des tendances sociétales et des choix de vie à venir.
