Le remboursement anticipé d'un emprunt immobilier

• Montant minimal
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Le remboursement anticipé d’un crédit est l’acte de rembourser une somme d’argent au prêteur en plus des échéances prévues. Le remboursement anticipé est très souvent utilisé en cas de rachat de crédit, de revente d’un bien en cours de remboursement ou simplement en cas de rentrée d’argent inattendue. Permettant de réduire le capital restant dû, ils génèrent souvent des frais (IRA pour Indemnité de Remboursement Anticipé et PRA pour pénalités de remboursement anticipé) puisque la banque à qui vous remboursez votre crédit percevra moins d’intérêts, et gagnera moins d’argent. La loi encadre strictement ces remboursements, notamment le remboursement anticipé de prêt immobilier.

Montant minimal

Pour tous les crédits (comme le crédit à la consommation), le Code de la Consommation indique que le prêteur est en droit de refuser un remboursement anticipé si le montant de celui-ci est inférieur à trois fois le montant des échéances. Pour les crédits immobilier, la Loi prévoit que le remboursement anticipé peut être refusé s’il est d’un montant inférieur à 10% du montant total du prêt mais très souvent, les banques s’alignent et permettent, dans leur contrat de prêt standard, des remboursements équivalents à 3 mensualités minimum.

Par exemple, si vous remboursez 750 euros par mois pour un crédit immobilier de 150 000 euros, les reboursements inférieurs à 2250 euros (3 mois) seront très certainement refusés. Le remboursement minimal ne pouvant pas être refusé est de 15 000 euros.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les pénalités et indemnités de remboursement anticipé de crédit immobilier sont elles aussi régies par le Code de la Consommation, qui prévoit que l’indemnité ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêts, calculés au taux d’intérêt moyen du prêt, sur les sommes remboursées. La pénalité de remboursement ne doit pas non plus dépasser 3% du capital restant dû (avant le remboursement).

Ces limites poussent les banques à se défendre et à ajouter des clauses dans leur contrat, qui peuvent être (liste non-exhaustive) :

• suppression ou réduction des pénalités après une certaine période, par exemple après les 5 premières années suivant l’emprunt.
• pénalités de remboursement maximales en cas de rachat de crédit par un autre organisme financier
• indemnités différentes selon le type de crédit : admettons que vous remboursiez un prêt à taux zéro, votre banquier n’a aucun intérêt à vous pénaliser puisque de toute façon, vous ne payez pas d’intérêt sur ce type d’emprunt : autant s’en débarasser rapidement!
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Certaines banques proposent dans leur contrat de prêt standard (avant que vous n’ayez négocié votre crédit) une possibilité de remboursement anticipé encadré sans frais. La Banque Poste permet de rembourser chaque année entre 700 et 2500 euros, et le Crédit Agricole permet un « doublement de mensualité » par an (13 mensualités au lieu de 12) qui peuvent vous permettre, par exemple, d’utiliser un 13e mois de salaire pour faire avancer le remboursement du crédit de votre maison. Dans ces cas, vous réduisez le coût de votre crédit (donc sa durée, ses mensualités, les intérêts que vous devez…) sans payer de frais, et vous gagnez ainsi de l’argent. Quand on pense à la durée moyenne d’un crédit immobilier, ces remboursements annuels peuvent faire une différence !