Expulsion d’un locataire

Sommaire de cet article :

• Les étapes de la procédure d’expulsion
• Premier courrier
• Commandement de payer (huissier)
• Assignation à l’encontre du locataire (avocat)
• Audience (juge)
• Commandement de quitter les lieux (huissier)
• L’expulsion du locataire
• La trêve hivernale

Lorsqu’on est un petit propriétaire, le paiement des loyers en temps et en heure est la condition sine qua non pour pouvoir rembourser l’emprunt immobilier qui a financé l’achat du logement loué. Quoi qu’il en soit, et même pour les propriétaires possédant de véritables empires fonciers ou les centrales de gestion qui s’occupent de plusieurs dizaines (voire centaines) d’appartement, le paiement du loyer est le devoir principal d’un locataire. Que ce soit par mauvaise foi ou à cause de problèmes financiers réels, un locataire qui ne paye pas son loyer est menacé d’expulsion. Même si, en 2010, il est possible pour le propriétaire de prendre une assurance contre les risques de loyers impayés (garantie des risques locatifs ou GRL), il reste parfois des solutions où l’expulsion du locataire semble être la dernière solution.

Bien souvent, l’expulsion d’un locataire est mal vécue par le propriétaire lésé. Il est vrai que cette décision est malheureuse et difficile à prendre, mais il vous faut aussi penser à vous : un propriétaire qui fait face à des loyers impayés risque de voir sa situation financière se dégrader : l’appartement concerné ne rapporte pas d’argent quand son loyer n’est pas payé, mais il continue de générer des frais : taxe foncière, remboursement du prêt immobilier, sans compter les travaux d’entretien à la charge du propriétaire et les éventuelles dégradations que peut commettre le locataire, qui occasionneront des travaux de remise en état. Et il existe aussi des frais indirects. Par exemple, si les impayés vous empêchent de rembourser les mensualités de votre emprunt à votre banque, vous « perdrez des points » et aurez plus de mal à renégocier votre crédit ou à en obtenir un nouveau (prêt relai, prêt personnel…).

Il en découle que parfois, le propriétaire peut se retrouver, même à contre-coeur, dans l’obligation de faire expulser un locataire mauvais payeur. C’est son droit ! Voici la procédure à suivre pour arriver à l’expulsion d’un locataire.

Les étapes de la procédure d’expulsion

Soyons clairs : la procédure d’expulsion d’un locataire est une procédure lourde, lente et très souvent coûteuse. Dès que vous vous apercevez que votre locataire n’a pas payé son loyer, contactez-le et demandez lui les raisons de cet « oubli ». S’il peut vous présenter des garanties suffisantes, par exemple s’il vient de retrouver un travail après une période de chômage ou s’il a droit à une nouvelle aide, vous pouvez lui proposer un échéancier afin qu’il règle sa dette sans pour autant lancer de procédure. Dans le cas contraire, il est temps de notifier votre locataire par courrier de l’éventualité d’une procédure d’expulsion à son encontre.

Premier courrier

Envoyez une lettre simple 15 jours après le constat du terme impayé et une lettre recommandée après 30 jours. Dans le cas où quelqu’un s’est porté caution pour votre locataire, contactez aussi cette personne.

En tant que propriétaire, vous pouvez aussi alerter les services sociaux : assistante sociale, CAF…. Si le locataire reçoit une allocation pour son logement, vous pouvez aussi demander à ce qu’elle vous soit directement reversée.

Commandement de payer (huissier)

Au bout d’un mois à compter du premier impayé, il est généralement conseillé de prendre contact avec un huissier, qui va délivrer un commandement de payer. Ce commandement est un acte qui constate le défaut de paiement et demande à votre locataire de régler ses loyers en retard. L’huissier va aussi expliquer à votre locataire de quels recours il peut disposer, comme par exemple en contactant le Fonds de Solidarité Logement. A partir de ce commandement de payer, le locataire a deux mois pour réagir et rétablir sa situation (ce délai est considéré comme étant suffisant pour régler un accident de parcours).

Assignation à l’encontre du locataire (avocat)

Le rôle de l’avocat, après les 2 mois de délai suite au commandement de payer, sera de délivrer une assignation à l’encontre du locataire pour obtenir son expulsion, et sa condamnation au paiement des sommes correspondant aux loyers en retard. L’avocat va notifier la Préfecture de cette assignation, ce qui lui permettra de mener une enquête sociale pour rechercher une solution au problème du locataire.

Malheureusement, cette « enquête sociale » ne suffit généralement pas à régler les problèmes auxquels fait face le locataire, et l’audience arrive sans qu’une solution n’ait été trouvée.

Audience (juge)

Lors de l’audience, c’est donc un juge qui décidera de la bonne foi du locataire et ordonnera ou pas son expulsion.
Si votre locataire peut prouver sa bonne foi, présente une amélioration de sa situation financière ou a recommencé à payer ses loyers courants depuis quelques mois, le juge peut suspendre la procédure d’expulsion et accorder un échéancier de paiement des sommes en retard. La procédure d’expulsion reprendra en cas de non-respect de ce calendrier des remboursements, qui peuvent s’échelonner sur 24 mois au maximum.
Si le locataire ne se présente pas à l’audience (et cela arrive très fréquemment), ou qu’il ne peut présenter aucune preuve de bonne foi ni aucune amélioration de sa situation financière, le juge accordera l’expulsion assortie ou pas d’un délai pour éponger la dette.

Commandement de quitter les lieux (huissier)

Lorsque le juge prononce l’expulsion sans condition suspensive, vous pouvez confier le dossier à un huisser qui va délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux et prévenir les services de la Préfecture. Dès lors, le locataire aura 2 mois pour quitter le logement.

L’expulsion du locataire

Passé ce délai, l’huissier va faire une tentative d’expulsion. Trois cas peuvent se présenter :

• le locataire a quitté l’appartement
• le locataire est absent mais n’a pas quitté les lieux
• le locataire est présent et refuse de partir

Si le locataire refuse de partir, l’huissier devra déposer une demande de concours de la force publique. Après un délai supplémentaire de 2 mois, pendant lequel sera encore menée une enquête de la Préfecture, l’huissier pourra enfin procéder à l’expulsion d’un locataire, en présence d’un commissaire de police.

La trêve hivernale

On appelle trêve hivernale la période qui s’étend du 1er novembre au 15 mars, et pendant laquelle il est tout simplement impossible de procéder à une expulsion.