L'immobilier locatif selon Capital

• Immobilier locatif : Les villes à privilégier
• Immobilier locatif : Les villes dont il faut se méfier
• Immobilier locatif : Les villes à fuir
• Les limites du dossier

Dans son numéro de Juillet 2009, le magazine Capital a disséqué une bonne cinquantaine de villes en étudiant point par point leurs avantages et inconvénients au grade de candidates pour réaliser un bon investissement en immobilier locatif.

Capital part du constat que les dispositifs de défiscalisation immobilière sont toujours aussi intéressants, même en période de crise, pour peu que l’on évite certains pièges.

Dans les critères retenus pour classifier les villes, Capital se base notamment sur l’évolution récente des prix du marché, mais aussi et surtout sur l’état de l’offre par rapport à la demande: si la ville est saturée de biens immobiliers neufs, elle sera moins bien classée qu’une ville où la demande excède l’offre.
On se retrouve ainsi avec 3 catégories : les villes à privilégier, les villes où il faut être prudent et celles qu’il faut fuir.

Immobilier locatif : Les villes à privilégier

Capital recommande d’investir dans une zone potentiellement rentable, en choisissant une ville située en zone A (Paris, Côte d’azur…) ou B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants). La classification en zones, établie par les ministères du Budget et du Logement, tient compte de données démographiques autant que de l’état de la demande locative. En comparant les rentabilités locatives brutes, publiées par la FNAIM, on obtient déjà un certain nombre de villes où la rentabilité excède les 4%. Ce sont notamment Marseille, Bordeaux, Lyon, Paris, mais aussi Cannes, Toulouse, Nantes, Nice et Annecy. Ces calculs prennent en compte les dispositifs comme la Loi Scellier lorsqu’on considère le parc immobilier du neuf.

Immobilier locatif : Les villes dont il faut se méfier

Ces villes sont en général classées en zones A ou B1 mais ont été victimes d’une trop forte politique de construction récemment, ce qui a fait exploser l’offre de ventes face à une demande stable. Elles restent donc intéressantes en intra muros et en très proche banlieue mais il faut absolument éviter leur périphérie, et plus généralement tous les quartiers où beaucoup de constructions ont eu lieu récemment.
Ce sont notamment Toulouse (pourtant aussi classée dans les villes « intéressantes »), Nanterre, Metz, Dijon, mais aussi Valence, Pau et Nîmes. Si vous voulez habiter dans l’une de ces communes, cantonnez-vous à acheter dans le centre-ville !

Immobilier locatif : Les villes à fuir

Les villes de la Zone C, elles, ont vu tellement de logements se contruire récemment qu’elles ont été exclues du dispositif Scellier. Elles sont toutefois encore éligibles au Robien (ou au Borloo) si le permis de construire associé date d’avant mai 2009.
Saturées de biens neufs, ces villes ont peu de chances d’être rentables et donc de constituer un bon investissement locatif. Ce sont notamment: Auxerre, Béziers, Poitiers et Saint Etienne.

Les limites du dossier

Dans le petit monde de l’immobilier, certaines sources reprochent à l’indice de la FNAIM, qui a été utilisé ici pour classifier les villes, de n’être que partiellement représentatf de l’état du marché immobilier: basé sur un échantillon dont la taille a été annoncée à seulement 4000 ventes, il est en effet difficile de se faire une idée claire à partir de ces seuls chiffres. La prise en compte des transactions déclarées par les notaires serait plus intéressante, mais ces chiffres étant publiés avec du retard, la majorité des professionnels préfère se référer aux chiffres de la FNAIM, plus réactifs. On peut aussi lire ici et là que la FNAIM joue le jeu des professionnels (en prenant, au passage, le risque d’aggraver la crise immobilière) en incitant le public à acheter toujours dans les grandes villes, là où la lutte est déjà la plus âpre, maintenant ainsi une demande artificielle qui vient encore gonfler des prix de ventes déjà clairement surévalués.