Les frais de notaire

• Honoraires proportionnels
• Honoraires annexes
• Droit d’enregistrement (pour les logements anciens)
• Taxes sur les logements neufs

Lorsqu’on achète un logement, on sait que l’on aura à payer des frais de notaire, qui ont la réputation d’être assez élevés. Mais il faut savoir que la majeure partie des sommes que votre notaire vous facturera sera en réalité reversée à des tiers, selon un système assez complexe. Voici le détail des frais de notaire qui s’appliquent lors d’une transaction immobilière. (Pour l’exemple, nous considèrerons un bien vendu pour un montant de 100.000 €)

Décomposition des frais de notaire

Ce que l’on appelle habituellement « frais de notaire » (ou « frais de mutation ») se composent en fait en trois catégories :
- les taxes,
- les frais de formalités diverses, que l’on appelle dans ce cas des débours,
- les émoluments (honoraires du notaire).

Alors que les émoluments peuvent parfois être négociés, les taxes sont bien évidemment fixes puisque les notaires les reversent directement à l’Etat. Sans surprise, ce sont évidemment ces taxes qui vont rendre le total des « frais de notaire » très élevé.

Calcul des frais de notaire

Plusieurs critères vont influencer les frais de mutation que devra payer l’acquéreur d’un bien immobilier :
- l’âge de l’habitation : Les biens de moins de 5 ans sont exonérés de droits d’enregistrement, mais la TVA immobilière, à taux réduit, est applicable. La TVA immobilière ne s’applique pas aux biens de plus de 5 ans ou qui ont déjà été vendus. Le système est un peu complexe mais ce qu’il faut retenir, c’est que les frais de notaires sont moins chers pour l’achat de logements neufs, et dans certains DOM-TOM.

Lorsque vous faites appel à un notaire pour une transaction immobilière, pensez à bien lui demander quel sera le prix « acte en main », c’est à dire le prix comprenant ses émoluments, les débours et les taxes. C’est ce prix, tout frais compris, que vous aurez vraiment à payer. Votre notaire vous fournira le détail des reversements (débours et taxes) qu’il a effectués.

Réduire les frais de notaire grâce au mobilier

Il est possible de faire baisser le montant des taxes que votre notaire devra reverser en déclarant une partie du prix de vente en meubles. C’est possible par exemple dans le cas où votre logement comprend une cuisine équipée. Dans ce cas, les frais de mutation peuvent baisser en général de 4 à 5% du prix du mobilier. L’estimation des meubles doit être cohérente et raisonnable. Quand c’est possible, n’hésitez pas à fournir des factures pour etayer votre calcul. Ce montant « mobilier » doit être inscrit sur le compromis de vente, et surtout sur l’acte de vente.

Calcul des émoluments du notaire

Honoraires proportionnels

Le calcul des émoluments (honoraires) de votre notaire est règlementé et indexé sur le prix de vente, d’où la dénomiation de « honoraires proportionnels ». Le prix de vente est divisé en plusieurs tranches auxquelles correspondent un taux applicable :

1. jusqu’à 6500 € : 4% (sur 6500 euros)
2. de 6500 à 17000 € : 1,65 % (sur 10500 euros)
3. de 17000 à 30000 € : 1,10% (sur 13000 euros)
4. à partir de 30000 € : 0,825 % (sur le reste du montant)

En prenant l’exemple d’un bien dont le prix de vente est de 100.000 €, les honoraires proportionnels s’élèveront à :
Tranche 1 : 6500 € x 4% = 260 €
Tranche 2 : 10500 € x 1,65 % = 173,25 €
Tranche 3 : 13000 € x 1,10 % = 143 €
Tranche 4 : 70000 € x 0,825 % = 577,5 €

Soit un total de 1153,75 euros hors taxes, sur lesquels s’appliquent la TVA au taux de 19,6 %, pour un total TTC de 1379,89 € (226,14 euros de TVA).

Honoraires annexes

Les honoraires annexes sont des frais que vous aurez à payer. Pour un bien d’une valeur de 100.000 euros, leur montant se portera environ à 300 euros au total. Ils comprennent :

• Etat civil
• Frais de dossier
• Enregistrement au Cadastre
• Extrait d’acte
• Droit de préemption
• Bordereau de dépôt aux hypothèques
• Etats hypothécaires
• Demande d’urbanisme
• Copie authentique
• Copie pour hypothèque

Droit d’enregistrement (pour les logements anciens)

Le droit d’enregistrement se décompose en 4 parties, toutes indexées sur le prix de vente du bien :

• droit au profit de l’Etat (0,2 %),
• taxe communale (1,20 %),
• droit départemental d’enregistrement (3,60 %),
• frais d’assiette (2,50 % de la taxe départementale, soit 0,09 %)

Pour un bien d’une valeur de 100000 euros, cela représente 5090 euros.

Taxes sur les logements neufs

Un logement neuf est un logement, obligatoirement bâti depuis moins de 5 ans, qui n’a jamais fait l’objet d’une transaction (première mutation). Dans ce cas, s’appliquent :

• la TVA (19,6 %),
• la taxe de publicité foncière (0,715 %)