La Confédération nationale du logement a communiqué les chiffres de l’augmentation des loyers pour les Habitations à Loyers Modérés (HLM) au journal Le Parisien. Cette hausse est en moyenne pour l’année 2010 de 1,97%.

Cette hausse des loyers évolue en fonction des localités. Là où le bat blesse, c’est que dans la plupart des communes, la hausse des loyers HLM décidée par certains Offices HLM a dépassé largement celle qui est constatée dans le parc privé. Le parc immobilier privé a vu ses loyers augmenter de 2,9% en 2010 contre souvent plus de 3% pour les HLM.

Les villes qui semblent avoir connu la plus grosse augmentation de leurs loyers pour le parc HLM sont :

• Mâcon : +3,5% (Opac Saône-et-Loire)
• Paris : +3,05% (Groupe Logement Français)
• Moulins : +3,02%
• Chartres : +3%
• Tarbes: +2,83%

L’Observatoire de la formation des loyers (à Lyon) pense que les loyers vont augmenter assez faiblement en 2010.

Une petite information légère pour bien commencer la semaine, sous la forme d’une petite annonce immobilière pour annoncer la vente d’un bien immobilier de prestige. L’actrice Mischa Barton (qu’on a vue notamment dans Coup de foudre à Notting Hill) a mis en vente récemment sa maison à Hollywood pour la somme de 8,4 millions de dollars (soit 6,1 millions d’euros).

Pour ce prix, la maison de luxe se situe très près de la fameuse Rodeo Drive. Vous pourrez dormir -avec vos invités- dans l’une des six chambres qui composent le manoir. Dans la soirée, vous pourrez profiter de la salle de cinéma privée qui est directement située dans la maison. Espérons que vous n’y aurez pas de problème de chaudière puisque les 10 salles de bains de l’immense maison seront toujours bien plus pratiques que la piscine ou le spa d’intérieur qui sont proposés dans la propriété.

Qui osera appeler son banquier pour négocier un crédit de plus de 6 millions d’euros ?

(crédit photo : Staralicious)

Ventes-Immobilières est un portail d’informations sur le marché de l’immobilier. Nous essayons de couvrir tous les sujets qui peuvent vous intéresser dans le cadre d’une transaction immobilière, du financement de l’achat (par un crédit immobilier) jusqu’à sa revente (en réalisant une plus-value). Chaque jour, plusieurs fiches pratiques sont ajoutées en fonction de l’actualité de l’immobilier. Que vous soyez locataire ou propriétaire, la réponse à votre question sur l’immobilier se trouve forcément sur Ventes-Immobilières !

Chaque jour, nous suivons aussi les offres de crédits immobilier (et globalement, toutes les solutions de financement, des subventions jusqu’aux emprunts personnels) pour dénicher le prêt qui vous aidera à acheter un appartement ou une maison, et nous vous expliquerons comment payer moins d’impôts grâce à l’immobilier.

Nous aborderons aussi les thématiques de la finance liées à l’immobilier. Prêts-relais, rachat de crédit, taux variable, vous aurez toutes les cartes en main pour comprendre les montages financiers liés à l’immobilier, qui peuvent parfois s’avérer complexes. En effet, il est même possible de faire un rachat de crédit révolving !

Si vous envisagez l’achat d’une maison, la rénovation d’un bien immobilier ou l’acquisition de la voiture de vos rêves, il est évident de passer par la case « crédit ». Pas facile de s’en sortir dans le jargon financier et dans le nombre impressionnant d’offres ! Crédit zine est le magazine web qui vous guide vers l’obtention d’un prêt immobilier et à la consommation et toutes les démarches annexes.

Avant de souscrire un crédit, le montant, le taux du crédit et le remboursement des mensualités doivent être établis, afin d’éclairer au maximum le consentement de l’emprunteur. Crédit zine vous oriente dans le financement d’un crédit et l’obtention d’un emprunt au meilleur taux.

Certaines banques et organismes font preuve de sérieux afin d’être transparents et donner les informations les plus claires possibles aux clients. D’autres font appel à des manœuvres frauduleuses, ce qui peut plonger des familles entières en situation de surendettement. De nombreuses personnes voient le crédit revolving comme une solution de sortie pour avoir de l’argent rapidement et de manière permanente, suite à des conseils des organismes de prêt. Crédit zine vous met en garde face à ce type de crédit permanent et renouvelable.

Crédit zine consacre une grande partie de ces informations au rachat de crédit. Les organismes de rachat de crédit peuvent vous proposer une réduction pouvant aller de 30% à  60% de vos mensualités grâce au regroupement de vos crédits personnels,  emprunt immobilier ou encore prêt auto, ce qui est particulièrement avantageux. Crédit zine, en se plaçant du côté de l’emprunteur, vous permet de déjouer d’éventuel pièges et de faire ainsi des économies. Votre budget est équilibré de nouveau.

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Un crédit immobilier est un emprunt dont le capital sert à financer l’achat d’un bien immobilier, souvent une maison individuelle ou un appartement. Le coût du crédit prend en compte les intérêts que la banque ou la société de crédit prêteuse ajoute à la somme empruntée en fonction du taux d’intérêt du prêt.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est donc le pourcentage qui permet de calculer, avec les frais de dossier, le coût total de votre crédit. En négociant le meilleur taux d’intérêt pour votre emprunt immobilier, vous faites baisser vos mensualités de remboursement ou la durée totale de votre prêt. Il existe même, dans certains cas, des prêts à taux zéro où vous ne remboursez pas le moindre centime d’intérêts.

Négocier un crédit

Pour négocier un crédit immobilier avec un banquier, il faut soigner son “profil d’emprunteur” : ne pas avoir été interdit bancaire est un bon début même si ce ne sera pas suffisant. Vous devrez prouver votre solvabilité à un banquier afin de gagner sa confiance et de pouvoir négocier un crédit au meilleur taux d’intérêt possible, qui vous coûtera moins d’argent.

La durée de remboursement

Un crédit immobilier est un emprunt à long terme, qui dure souvent de 15 à 20 ans, parfois plus. Il existe aussi des prêts immobiliers à court termes comme les prêts-relais, qui servent à assurer le paiement d’un bien acheté en attendant une rentrée d’argent. Par exemple si vous vendez un appartement pour acheter une maison, vous pouvez mettre l’appartement en vente, souscrire un prêt relais et acheter la maison sans attendre que l’appartement ne soit vendu. Les prêts relais s’étendent sur une période maximale de deux ans et leurs taux sont souvent plus élevés que ceux des crédits classiques.

Le rachat de crédit

Le rachat de crédit, c’est ce qui se passe quand vous avez plusieurs crédits et que vous souhaitez les regrouper: une banque ou une société de crédit rachète l’ensemble de vos prêts, les remboursent en intégralité. En échange, un nouveau contrat de crédit vous est proposé. Le regroupement de crédits (aussi appelé restructuration de crédits) permet souvent de profiter d’un taux d’intérêt plus bas et de réduire le coût total de l’ensemble des crédits. La banque qui rachète les crédits gagne de l’argent grâce à la différence entre les intérêts qu’elle a versés pour vos premiers prêts, réduits puisque remboursés en totalité de manière anticipée, et les intérêts que vous lui reverserez au titre du crédit racheté.

Le remboursement anticipé

En cas de rentrée d’argent non attendue par exemple, le remboursement anticipé de crédit immobilier vous permet de rembourser une partie du capital restant dû en dehors des échéances prévues. Des pénalités s’appliquent souvent et l’opération n’est donc pas toujours rentable. Cela dépend de votre banque et du contrat de prêt auquel vous avez souscrit.

Simuler un prêt immobilier

Il existe sur internet de nombreux services qui vous permettront de faire une simulation de crédit immobilier en ligne gratuitement. Grâce à ces calculettes à emprunts, vous pourrez vous faire une idée précise du coût d’un emprunt avant de signer. Il est souvent possible aussi de comparer les taux d’intérêts chez plusieurs courtiers et banques plus ou moins spécialisées dans le crédit.

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Vous aimez la montagne et les sports d’hiver, et passez souvent des week-end au ski en famille ? A chaque voyage, vous devez prévoir la location d’un appartement proche des pistes de ski. Avez-vous déjà pensé à acheter un appartement à la montagne ? Les prix d’achat sont élevés mais si vous passez régulièrement des vacances au ski avec votre famille, l’investissement peut être rentable par rapport à l’accumulation des frais de location. Il est aussi possible de rentabiliser votre investissement immobilier à la montagne en utilisant la location saisonnière, très prisée en station de ski.

Les prix de l’immobilier à la montagne, que ce soient pour des chalets ou des appartements, s’envolent. Même sur fond de crise, le prix du mètre-carré à la montagne, pour un chalet bien situé (proche des pistes et des commerces) est très nettement supérieur à tout ce qu’on peut trouver comme appartements à la vente en France (sauf immobilier de luxe). Pour acheter un chalet à la montagne, il vous faudra souvent dépenser bien plus que pour acheter un appartement à Paris.

Pourquoi des prix aussi hauts ?

L’immobilier à la montagne est, par définition, plutôt cher. Les terrains constructibles sont souvent déjà occupés et délimités par la montagne elle-même, barrière naturelle, et par les risques liés à la neige (dont les risques d’avalanche) qui empêchent les nouvelles construction.
La demande forte (propriétaire et locative) assure généralement un bon rendement, ce qui rend la montagne intéressante pour les investisseurs immobilier.
C’est dans les Alpes que cette demande est généralement la plus forte. Tirés vers le haut par une clientèle internationale, il est rare qu’une transaction se fasse à moins de 3000 euros le mètre carré. Dans les Vosges, le Jura et le Massif Central, les constructions sont très rares et plutôt limitées à une clientèle locale.
Sur ces 30 dernières années, la construction de logements neufs dans les montagnes a été très forte et a créé une pénurie durable de terrains constructibles.

La crise immobilière et l’immobilier en montagne

La crise touche moins l’immobilier de tourisme, c’est un fait. Pour autant, la baisse de pouvoir d’achat générale impacte la clientèle internationale des stations de ski (notamment de Grande-Bretagne) et le volume des ventes diminue. Pour autant, les prix ne partent pas à la baisse et restent plutôt stables. Les petits studios au pied des pistes et les grands chalets de luxe se vendent toujours aussi bien, c’est plutôt l’appartement intermédiaire qui ne semble pas être une priorité pour les acheteurs.

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Le remboursement anticipé d’un crédit est l’acte de rembourser une somme d’argent au prêteur en plus des échéances prévues. Le remboursement anticipé est très souvent utilisé en cas de rachat de crédit, de revente d’un bien en cours de remboursement ou simplement en cas de rentrée d’argent inattendue. Permettant de réduire le capital restant dû, ils génèrent souvent des frais (IRA pour Indemnité de Remboursement Anticipé et PRA pour pénalités de remboursement anticipé) puisque la banque à qui vous remboursez votre crédit percevra moins d’intérêts, et gagnera moins d’argent. La loi encadre strictement ces remboursements, notamment le remboursement anticipé de prêt immobilier.

Montant minimal

Pour tous les crédits (comme le crédit à la consommation), le Code de la Consommation indique que le prêteur est en droit de refuser un remboursement anticipé si le montant de celui-ci est inférieur à trois fois le montant des échéances. Pour les crédits immobilier, la Loi prévoit que le remboursement anticipé peut être refusé s’il est d’un montant inférieur à 10% du montant total du prêt mais très souvent, les banques s’alignent et permettent, dans leur contrat de prêt standard, des remboursements équivalents à 3 mensualités minimum.

Par exemple, si vous remboursez 750 euros par mois pour un crédit immobilier de 150 000 euros, les reboursements inférieurs à 2250 euros (3 mois) seront très certainement refusés. Le remboursement minimal ne pouvant pas être refusé est de 15 000 euros.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les pénalités et indemnités de remboursement anticipé de crédit immobilier sont elles aussi régies par le Code de la Consommation, qui prévoit que l’indemnité ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêts, calculés au taux d’intérêt moyen du prêt, sur les sommes remboursées. La pénalité de remboursement ne doit pas non plus dépasser 3% du capital restant dû (avant le remboursement).

Ces limites poussent les banques à se défendre et à ajouter des clauses dans leur contrat, qui peuvent être (liste non-exhaustive) :

• suppression ou réduction des pénalités après une certaine période, par exemple après les 5 premières années suivant l’emprunt.
• pénalités de remboursement maximales en cas de rachat de crédit par un autre organisme financier
• indemnités différentes selon le type de crédit : admettons que vous remboursiez un prêt à taux zéro, votre banquier n’a aucun intérêt à vous pénaliser puisque de toute façon, vous ne payez pas d’intérêt sur ce type d’emprunt : autant s’en débarasser rapidement!
• …

Certaines banques proposent dans leur contrat de prêt standard (avant que vous n’ayez négocié votre crédit) une possibilité de remboursement anticipé encadré sans frais. La Banque Poste permet de rembourser chaque année entre 700 et 2500 euros, et le Crédit Agricole permet un “doublement de mensualité” par an (13 mensualités au lieu de 12) qui peuvent vous permettre, par exemple, d’utiliser un 13e mois de salaire pour faire avancer le remboursement du crédit de votre maison. Dans ces cas, vous réduisez le coût de votre crédit (donc sa durée, ses mensualités, les intérêts que vous devez…) sans payer de frais, et vous gagnez ainsi de l’argent. Quand on pense à la durée moyenne d’un crédit immobilier, ces remboursements annuels peuvent faire une différence !

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D’après la Loi des Finances de 2010, la taxe professionnelle vit ses derniers instants. Cette taxe, comme la taxe d’habitation et la taxe foncière, est versée au profit des collectivités locales mais ici, ce ne sont pas les ménages qui s’acquittent de la taxe professionnelle mais les entreprises.

Exonération de taxe professionnelle

Pour qu’une société soit assujettie à la taxe professionnelle, il faut qu’elle dépasse les plafonds suivants :

• ventes TTC supérieures à 152 500 €
• 61 600 € pour les prestations de service.

L’activité de la société ne doit être exercée que dans une seule commune.

Calcul de la taxe professionnelle

Le calcul du montant de la taxe professionnelle se base, comme pour la taxe d’habitation (en rappelant que la taxe professionnelle est pour les entreprises ce que la taxe d’habitation est pour les particuliers) sur la valeur locative cadastrale des biens mis en jeu. Le fonctionnement est identique si ce n’est qu’au lieu de logements, on parle de locaux commerciaux.

C’est la valeur locative des immobilisations corporelles qui entre en jeu dans le calcul de la taxe professionnelle: une immobilisation corporelle est un actif physique détenu pour être utilisé dans la production ou la fourniture de biens ou de services.

Autrefois, la masse salariale jouait un rôle, à hauteur de 18%, dans le calcul de la taxe pro. Mais cette taxe était jugée néfaste sur l’emploi puisqu’une entreprise qui payait des salaires hauts se voyait taxée de manière plus importante. La masse salariale a donc été progressivement retirée du calcul de la taxe professionnelle entre 2000 et 2002.

Cet impôt est calculé en fonction des actifs immobiliers dont dispose une entreprise au 1er janvier de chaque année. Si les immeubles sont répartis sur plusieurs communes, l’entreprise recevra autant de demandes de paiement de la taxe professionnelle qu’il y a de communes sur lesquelles elle exerce son activité.

Les entreprises qui ont un chiffre d’affaire supérieur à 7 600 000 euros annuels sont redevables d’une cotisation professionnelle minimale équivalente à 1,5% de leur valeur ajoutée (total des ventes moins total des achats).

Il existe aussi un plafond haut pour la taxe professionnelle, toujours en fonction de la valeur ajoutée produite. Ce plafonnement est pris en charge par l’État sous la forme d’un dégrèvement, de sorte qu’il ne modifie pas les revenus perçus par les collectivités territoriales.

• Base de calcul : le local
• Valeur locative cadastrale
• Abattements sur la taxe d’habitation

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La taxe d’habitation est l’une des 4 grandes taxes françaises perçues par les collectivités territoriales. Les trois autres sont la taxe professionnelle et les deux taxes foncières (propriétés bâties et non bâties). Ces 4 taxes représentent 45% des recettes des collectivités territoriales.

Qui paye la taxe d’habitation ?

Chaque personne qui occupe, au 1er janvier d’une année, un logement meublé, qu’il en soit propriétaire ou locataire, doit payer la taxe d’habitation.

Comment se calcule la taxe d’habitation ?

Le calcul du montant de la taxe d’habitation se fait sur une base annuelle et comporte une partie variable, le taux d’imposition, qui est fixé par les collectivités locales. Le montant de celle-ci est calculé en fonction du nombre de locaux, de leur valeur locative cadastrale, et des abattements sur la taxe d’habitation.

Base de calcul : le local

Le local est l’unité de base qui entre dans le calcul de la taxe d’habitation. Les locaux concernés par cette taxe sont les logements occupés et meublés, même si l’ameublement est sommaire, tant qu’il est “suffisant” pour que le logement soit habité.

Valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est calculée en fonction de la valeur locative moyenne de la commune dans laquelle se situe le logement.

Abattements sur la taxe d’habitation

Les abattements sur la taxe d’habitation sont librement fixables chaque année par les communes. Il en existe 4 types :

• abattement général à la base (abattement facultatif de 5%, 10% ou 15% de la VLM)
• abattement pour les deux premières personnes à charge (abattement obligatoire de 10%, 15% ou 20% de la VLM)
• abattement pour les personnes a charge suivantes (abattement obligatoire de 15%, 20% ou 25% de la VLM)
• abattement spécial à la base (abattement facultatif de 5%, 10% ou 15% de la VLM)

Exonération de taxe d’habitation

Les locaux vides ne sont pas assujettis à la taxe d’habitation. Pour profiter de cette exonération de taxe d’habitation, vous devrez fournir toutes les preuves possibles de la non-occupation du local : coupure du contrat EDF, constat d’huissier…
Les locaux professionnels sont aussi exonérés puisqu’ils payent déjà la taxe professionnelle.

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[caption id="attachment_680" align="alignleft" width="150" caption="Un détecteur de fumée"][/caption]Sur le seul territoire français, 250 000 incendies domestiques par an font plus de 10 000 victimes dont 800 morts. En Norvège et en Grande-Bretagne notamment, ou le taux d’équipement en détecteur de fumée est respectivement de 98 et 89%, le nombre de morts par an dûes aux incendies domestique a pu être divisé par deux. En France, seulement 2% des logements sont équipés d’un détecteur de fumée. Une nouvelle loi va rendre obligatoire l’installation d’un dispositif pour lutter contre les incendies domestique.

Les locataires et les propriétaires vont donc devoir faire installer, dans tous les logements et dans un délai de 5 ans, un détecteur de fumée. Celui-ci est autonome et ne fonctionne pas sur secteur : il faut donc y mettre une pile à changer environ tous les ans.

Détecteur de fumée et assurance

Une fois équipé, l’occupant du logement doit fournir un certificat de conformité à son assurance habitation. En cas de défaut d’équipement, les assurances ne seront pas autorisées à réduire la prise en charge des sinistres mais par contre, elles pourront pratiquer une remise sur le prix de la police d’assurance. Elles n’auront donc qu’un rôle incitatif vis-à-vis de l’installation d’un détecteur de fumée conforme à la nouvelle législation.

Prix d’un détecteur de fumée

Le prix d’un détecteur de fumée tel qu’il sera obligatoire d’en installer un en France dans les 5 ans à venir se situe entre 10 et 50 euros selon le modèle. La durée de vie prévue pour un détecteur de fumée est de 5 à 10 ans.