Evolution du marché immobilier et Tunnel de Friggit
Sommaire de cet article :
Jacques Friggit, ingénieur des ponts et chaussées, est réputé pour ses analyses statistiques poussées du marché immobilier français (mais aussi pour les marchés en Grande-Bretagne et aux Etats-Unis). Il est actuellement chargé de mission au Conseil général de l’environnement et du développement durable, qui publie ses études statistiques. Les indices qu’il calcule, comme le Tunnel de Friggit, permettent d’analyser et dans une certaine mesure, de prévoir les évolutions du marché immobilier.
Courbes de Friggit
Les Courbes de Friggit sont calculées à partir de l’indice du prix du logement, rapporté au revenu disponible par ménage. Un marché ne peut être sain que lorsque la solvabilité des acheteurs est stable. Les courbes de Friggit matérialisent donc l’effort que doivent consentir les ménages français pour acheter un bien immobilier.
Voici comment se présente une courbe d’analyse du marché immobilier de Friggit :
Exemple de Courbe de Friggit: évolution sur 40 ans
Découpage géographique
Les analyses de Friggit sont disponibles à plusieurs niveaux géographiques: la moyenne pour le marché immobilier en France est calculée à partir des relevés effectués à Paris, en Ile-de-France et en Province. Cela permet d’obtenir une tendance générale au niveau du pays mais aussi d’affiner les constats puisque le marché (prix des biens et volume des transactions) n’évolue pas toujours à l’identique entre la capitale et le reste du pays. Ce sont donc ces 4 courbes que l’on retrouve chez Friggit : France entière, Paris, Ile de France, Province.
Tunnel de Friggit
L’analyse de l’évolution du marché immobilier a permis à J. Friggit de calculer un intervalle habituel (‘normal ») dans lequel est censé, en dehors des temps de crise, se trouver le ratio prix des biens à l’achat / revenu disponible. Cet intervalle est appelé Tunnel de Friggit.
Lorsque le marché se maintient au-dessus de cet intervalle, c’est qu’une bulle immobilière est en train de se former. On voit notamment très bien sur les graphiques que le niveau du marché rapporté aux capacités de financement des ménages était loin au-dessus du fameux tunnel jusqu’en 1991, et la crise immobilière qui a suivi, matérialisée par une chute brutale des prix, était donc prévisible.
Retrouvez tous les documents sur le site du CGEDD.
Vous pouvez aussi lire la fiche Wikipedia de Jacques Friggit.