Le droit de préemption urbain : rare, mais possible – Bien que les cas de préemption soient rares, le droit de préemption peut parfois compromettre un projet de vente immobilier lorsque la commune dotée de la compétence d’urbanisme invoque l’intérêt public. Il faut savoir que le droit de préemption concerne uniquement les biens en phase de vente.
Les droits communaux
Dans le cadre d’un projet d’aménagement territorial, une commune détenant d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols possède le droit d’accéder prioritairement à un bien immobilier mis en vente. C’est le droit de préemption urbain (DPU). L’application du droit de préemption doit se faire dès lors qu’un propriétaire décide de mettre en vente sa possession. Le droit de préemption est régi par l’article L 211-1 du Code de l’Urbanisme qui stipule que le droit de préemption est applicable lorsque le plan local d’urbanisme de la commune a été rendu public.
Plusieurs motifs peuvent être évoqués par la commune qui souhaite acquérir prioritairement un bien immobilier et concerne la majorité des types de biens, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’une construction. Premièrement, le bien concerné par le droit de préemption doit être d’utilité publique, à savoir notamment un projet urbain, un projet de développement culturel ou touristique, une extension ou une amélioration des équipements collectifs ou économiques ainsi que la valorisation et la préservation des biens patrimoniaux. Dans la majorité des cas, le droit de préemption ne concerne que les zones urbaines.
Le droit des particuliers face à l’application du droit de préemption
Le droit de préemption se fait souvent à la faveur d’une commune au détriment d’un ou plusieurs clients potentiels que le propriétaire du bien mis en vente a contactés. Le Code de l’Urbanisme exclut les biens de copropriété de moins de dix ans, à moins que la commune n’exerce le droit de préemption urbain renforcé. Dans le cas de l’application du droit de préemption, la commune fixe le prix du bien en fonction du prix du marché, et avec l’aval du service des domaines. S’il y a désaccord entre le propriétaire et la commune, cette dernière pourra faire fixer les prix en recourant au tribunal de grande instance.
Si un bien immobilier est concerné par le droit de préemption urbain, le propriétaire peut, par voie de courrier, adresser une offre à la commune en remplissant le formulaire de déclaration d’intention d’aliéner avant sa mise en vente. Si, au bout de deux mois, aucune réponse favorable n’émane de la commune, le propriétaire est alors libre de mettre en vente son bien à une tierce personne. Si la commune accepte le prix de vente proposé, la transaction suivra son cours normal. Les cinq ans suivant l’application du droit de préemption, la commune a l’obligation de prévenir l’ancien propriétaire pour engager la procédure de rétrocession si le bien n’est pas en conformité avec l’usage conforme à l’intérêt public.
