Le domaine d’étude de la Chaire Ville et Immobilier

Avec le soutien de l’organisme financier Crédit Foncier, l’Université Paris-Dauphine, par le biais de sa fondation, a mis en place la Chaire Ville et Immobilier afin de décrire et analyser de manière pertinente les différents marchés immobiliers français ainsi que les différentes caractéristiques des villes. La direction scientifique de la chaire est assurée par François Cusin, maître de conférences en sociologie de l’Université Dauphine, Kevin Beaubrun-Diant, docteur en Sciences économiques de Paris X ainsi que Claire Juillard, docteur en sociologie de Paris Dauphine, spécialiste du logement et de l’immobilier. Créée en 2009, la Chaire Ville et Immobilier est composée d’une équipe pluridisciplinaire pour cerner tous les aspects nécessaires à la compréhension de la ville et de l’immobilier.

200 variables pour déterminer l’attractivité des villes

L’étude sur l’attractivité des villes françaises porte sur plus de 200 indicateurs afin de fournir des données scientifiquement viables sur l’attractivité résidentielle des plus grandes agglomérations de l’Hexagone. Selon les responsables de l’étude, le contexte de concurrence entre les villes donne lieu à un mouvement de la population qui abandonne certaines régions au profit d’un autre qui présente de meilleurs atouts. François Cusin, Claire Julliard et Hervé Alexendre, qui ont réalisé l’étude, ont également affirmé que la ville est désormais assimilée à un produit, en plus des nombreux services et facilités qui constituent son pouvoir attractif. A la fin de l’étude, les villes seront catégorisées en huit classes en fonction de leur flux migratoire et leur capacité d’attraction.

Le palmarès des villes les plus attractives revient au Sud

Ce sont les villes du sud de la France qui détiennent le palme de l’attractivité. En premier lieu, Toulouse, Montpellier, Nice, Bayonne, Perpignan et Ajaccio se classent parmi les villes à fort excédent migratoire. Des villes comme Bastia, Albi, Agen ou encore Nîmes sont également en bonne position dans l’accroissement des leur nombre d’habitants. Au contraire, les villes comme Caen, Calais, Montbéliard, Le Havre, Maubeuge, Lille, Dunkerque ou encore Le Mans accusent un déficit migratoire aggravé. Il faut savoir que Paris ou encore Lyon ne figurent pas parmi les villes les plus attractives. La qualité de vie compte pour beaucoup dans le pouvoir attractif d’une ville. L’étude menée par la Fondation Dauphine pourra nous indiquer l’évolution du marché immobilier de chaque ville dans le futur.

La tendance immobilière au premier trimestre 2010

Si la crise financière et économique a fortement touché le secteur de l’immobilier, la tendance des prix du logement 2010 est à la hausse. Le secteur se rétablit progressivement et le nombre de permis de construire a même augmenté de 11,1 % sur une période de trois mois, soit entre février et avril. Ce chiffre publié par le ministère de l’Ecologie et du Développement Durable témoigne du rebondissement de l’immobilier neuf.

Quant aux transactions immobilières, une croissance de 5,3 % des ventes d’habitats neufs a été enregistrée au premier trimestre 2010. On doit surtout cette reprise au succès des dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement, dont la loi Scellier. Cependant, si les subventions contribuent largement à la reprise des ventes, la hausse des prix non proportionnelle à la capacité d’emprunt des foyers pourrait constituer un frein.

Les Grands Paris du Logement, de quoi s’agit-il ?

Afin d’inciter les différents acteurs de l’immobilier à proposer des solutions pérennes, durables et moins onéreuses pour la conception de futurs logements moins chers, la Fédération Française du Bâtiment et l’Union des Constructeurs Immobiliers organisent les « Grands Paris du Logement ». Il s’agit de la seconde édition de ce concours instauré avec l’appui du ministère de l’Ecologie et du Développement Durable.

Ce grand concours verra la participation de professionnels opérant dans divers domaines tels que la promotion immobilière, la construction, l’investissement et l’architecture. Ces acteurs sont invités à proposer des projets pour un logement pas cher avant le 30 juin 2010. La délibération se tiendra le 6 octobre prochain. Les lauréats seront récompensés le 3 décembre 2010. En tout, les organisateurs prévoient de décerner neuf prix. L’objectif d’une telle initiative est rendre le prix de l’immobilier neuf plus accessible en produisant des logements de qualité, mais à coûts réduits.

Un risque imputé aux mesures gouvernementales

La Banque des règlements internationaux, ou Bank for International Settlements, qui réunit les banques centrales de plusieurs pays et basée dans la ville suisse de Bâle, a émis un avertissement aux gouvernements du monde entier concernant le risque d’une nouvelle crise si des mesures ne sont pas prises. Selon la BRI, la menace qui pèse sur l’immobilier commercial, c’est-à-dire les biens immobiliers affectés à l’usage professionnel, est très important, non seulement aux Etat-Unis où les inquiétudes sont les plus vives, mais dans les pays où les gouvernements ont largement participé à la relance de l’économie.

Les programmes de relance fragilisent le marché

Dans son rapport annuel publié le 28 juin 2010, la BRI dénonce les sommes colossales allouées aux entreprises afin de relancer au plus vite la consommation et ainsi assurer un retour à la croissance. Ces aides rendraient en effet les sociétés bénéficiaires très exposées aux dettes qu’ils ne pourront pas forcément assumer. Ces fonds volatiles empruntés aux entreprises seront la source probable d’une prochaine crise. Aux Etats-Unis, d’où est déjà venue la crise des subprimes, la valeur des biens immobiliers commerciaux a déjà perdu plus du tiers de leur valeur par rapport au plus haut point. Les prêts impayés de ce même secteur immobilier se chiffrent aujourd’hui à 8% aux Etats-Unis.

Une situation qui peut être redressée

Bien qu’alarmiste, la BRI a émit des recommandations pour éviter toute nouvelle crise financière résultant d’une explosion des actifs toxiques liés aux sommes empruntés par les entreprises dans le cadre de leur relance. Le trop bas taux d’intérêt incite en effet les entreprises à prendre des risques tout en ne permettant pas la comptabilisation immédiate des pertes. La première solution est donc de relever le taux des crédits bancaires (pour les entreprises). Il faudrait également procéder à la réduction des finances publiques et baliser au mieux le système financier.

Le Salon de l’Immobilier Tunisien à Paris ou SITAP 2010

Pour sa troisième édition, le Salon de l’Immobilier Tunisien à Paris se tiendra du 4 au 6 juin prochain à l’Espace Champerret, dans le 17e. Fier de ses précédents succès, le salon revient en force cette année avec encore plus d’offres et de conseils dans le secteur de l’immobilier tunisien. Des agences immobilières, banques et sociétés de crédit, établissements fonciers, promoteurs, professionnels du bâtiment et architectes seront au rendez-vous. Si vous souhaitez acquérir une résidence en Tunisie, une destination phare du bassin méditerranéen, obtenir un financement, ou tout simplement vous renseigner sur les offres locales, cet événement initié par l’ORSAF est à ne pas manquer. Des colloques seront également organisés.

Le Salon Immobilier de Paris en septembre 2010

Outre le SITAP 2010, l’Espace Champerret, dans le 17e, accueillera également la 16e édition du Salon Immobilier de Paris du 24 au 26 septembre 2010. Le marché de l’immobilier étant en perpétuelle évolution, ce salon sera l’occasion de s’informer sur les nouveautés du secteur et les bonnes affaires. Cette année encore, les professionnels de l’immobilier mettront au service des visiteurs leur expertise, leur expérience et leur savoir. Promoteurs, architectes, constructeurs, agences, établissements de crédit et autres seront présents. Vous pourrez donc profiter de cette opportunité pour présenter votre projet immobilier, que vous souhaitiez investir en France ou à l’étranger. Des conférences-débats seront aussi organisées. Des conseillers spécialisés et des journalistes feront le point sur les divers dispositifs fiscaux, le crédit immobilier, etc.

Le Salon International de l’Immobilier d’Exception en novembre 2010

L’immobilier de prestige sera merveilleusement représenté au Salon International de l’Immobilier d’Exception qui se tiendra du 26 au 28 novembre 2010 au Carrousel du Louvre. Il s’agit de la 4e édition de cet événement majeur. Ce prestigieux écrin sera la vitrine des affaires rares et uniques. Vous pourrez notamment y découvrir une charmante collection de demeures luxueuses telles que des chalets en montagne, des hôtels particuliers, des lofts, de superbes villas, etc. Ici, le haut de gamme est plus qu’une simple notion. Des professionnels de l’immobilier vous prodigueront leurs conseils. Au total, 60 exposants seront présents.

Un nouveau permis de construire depuis 2007

Qu’il s’agisse d’un projet entamé par particulier qui désire construire par son propre chef ou une entreprise d’investissement immobilière, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier est soumis à l’obtention d’un permis de construire, seules les constructions d’une superficie inférieure ou égale à 20 m² ne nécessitent qu’une déclaration de travaux au niveau des communes. La demande d’un permis de construire est déposée au niveau de la commune qui délivrera après étude de dossier le précieux sésame qui conditionne le début des travaux.

Instauré depuis 1905 et réformé le 1er octobre 2007 afin de faciliter les démarches d’obtention, le permis de construire a pour principal objectif d’assurer la conformité du bien avec le plan d’urbanisme en vigueur sur le terrain où sera implanté le bien immobilier, conformément au plan d’occupation des sols. La commune se réserve le droit de refuser la délivrance d’un permis de construire si le projet n’est pas conforme à l’article R111-21 du Code de l’Urbanisme. Le texte stipule qu’une construction ne doit pas nuire au voisinage, au paysage ainsi qu’aux monuments.

Comment obtenir un permis de construire ?

La première étape des démarches administratives nécessaires pour obtenir un permis de construire consiste à déposer une déclaration préalable de construction au niveau de la mairie. Cette déclaration comprend notamment un formulaire retiré au niveau de la mairie ainsi que les documents relatant le plan de situation, un plan de masse qui détaille le terrain, le bien lui-même, les voies d’accès ainsi qu’un schéma démontrant l’impact de la future construction sur l’environnement global. Pour un projet de moins de 170 m², il n’est pas obligatoire de faire appel à un architecte. La demande doit être affichée à la mairie sous les huit jours suivant le dépôt de la demande.

Généralement, le délai d’instruction d’un permis de construire est de deux mois, mais les autorités locales peuvent prolonger ce délai dans des cas particuliers (proximité des monuments notamment). Si au bout de la période d’instruction, aucune réponse ne parvient pas au demandeur, le permis peut être considéré comme acquis. Le permis de construire ainsi obtenu doit être affiché à la mairie ainsi que sur la voie publique jouxtant le terrain. Les informations à afficher peuvent être demandées à la mairie. La validité d’un permis de construire est de deux ans après sa délivrance.

Des encadrements stricts

Entrée en application pour la première fois en janvier 1986, la Loi Littoral explicite un nombre de mesures afin de préserver l’écosystème des côtes françaises, des secteurs économiques liés à l’eau, du développement touristique, mais également du droit des citoyens à accéder aux rivages. La loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 concernant l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral a été revue en 2000 pour devenir l’article L321 du code de l’environnement, mais les principales mesures restrictives sont les mêmes. La construction d’une villa en bord de mer reste strictement encadrée.

Le Code de l’urbanisme des villes et localités côtières sont étroitement liés aux exigences de la Loi littoral. Ainsi, un plan d’aménagement non respectueux des obligations de préservation peut être annulé par les pouvoirs compétents, dont la préfecture et le pouvoir central. Cela évite le lobbying des promoteurs immobiliers sur les élus des collectivités locales. En plus des régions côtières, les zones bordant un plan d’eau supérieur à 1000 hectares et les communes bordant les estuaires et les deltas sont également concernées par la Loi littoral.

Un résultat mitigé

Selon un rapport déposé au Sénat en 2004, la Loi littoral laisse un large champ à la jurisprudence concernant l’extension limitée de l’urbanisation. L’incertitude du texte régissant l’aménagement du littoral est, pour certains maires, une entrave au développement de leur commune. La notion de proximité du rivage est donc à revoir pour permettre aux communes et aux promoteurs immobiliers d’entamer des projets de construction sans nuire à l’écosystème et aux paysages côtiers sans devoir entamer de coûteuses études.

Le bilan du gouvernement publié en 2007 signale une pression démographique de l’ordre de 3,4 millions d’habitants sur 30 ans, impliquant ainsi une artificialisation des côtes. Le bilan annonce un développement de la pression foncière grâce à la dynamique immobilière qui bénéficie des taux de crédit faibles. Une nouvelle révision de la Loi littoral est à envisager pour permettre de satisfaire tant les communes concernées, ceux qui veulent acheter un bien immobilier dans la zone côtière ainsi que les organismes de protection de l’environnement.

Qu’est-ce que le home staging ?

Le Home Staging consiste à mettre une propriété en valeur. L’intervention d’un professionnel du secteur aide le propriétaire à la préparation du bien mis en vente pour en rehausser la valeur marchande. Des soins particuliers apportés à la présentation de l’appartement ou de la maison offrent une meilleure potentialité de vente, d’ailleurs, il a été constaté qu’une telle mise en valeur permet également de trouver plus rapidement un acquéreur. Pour cela, les homes stagers vont recourir à des techniques spécifiques pour rendre le bien aussi neutre que possible, l’objectif étant de plaire à un nombre maximum d’acheteurs potentiels.

Pour faire simple, la valorisation immobilière permise par le home staging nécessite que votre logement en vente ressemble le plus possible à une « maison témoin » aux goûts neutres.

Les principes du Home Staging

Les travaux de Home Staging portent essentiellement sur une dépersonnalisation de l’immeuble. Comme l’acquéreur et le vendeur ne représentent pas forcément la même personnalité et n’ont pas les mêmes goûts, quant à l’aménagement intérieur et extérieur d’un habitat, il est nécessaire de standardiser l’agencement. Les locaux sont désencombrés et nettoyés à fond. Un système de rangement adéquat est conçu par l’intervenant. Un home stager, qui travaille généralement avec l’agence chargée de la transaction, maîtrise toutes les techniques adaptées à ce type d’ouvrage. Après l’intervention du spécialiste, le propriétaire sera agréablement surpris de détenir un tout autre espace de vie, rendu plus attrayant, offrant plus de confort aux usagers.

Les avantages du Home Staging

Le Home Staging présente de nombreux avantages pour celui qui propose un bien immobilier à la vente. Une intervention appropriée réduit systématiquement le délai de mise en vente de la maison ou de l’appartement et rehausse immanquablement la valeur de l’immeuble. Il a été également constaté dans le secteur que les acquéreurs préfèrent s’installer directement dans un logement déjà agencé et qui ne nécessite pas de travaux de réaménagement. D’où tout l’intérêt de recourir au Home Staging, un concept qui devient de plus en plus en vogue dans le domaine de l’immobilier, partout dans le monde.

En 2010, les professionnels s’accordent plus ou moins pour parler d’un retour à la normale des prix de l’immobilier, plutôt que d’un effondrement.

C’est l’avis que publiait dès Août 2008 Olivier Eluère, économiste au Credit Agricole, dans son bulletin trimestriel sur les perspectives d’évolution du marché immobilier. Il prévoyait une baisse de prix de l’ordre de 6% pour le marché de l’immobilier, et cette tendance s’est confirmée à 1% près. D’après Olivier, il est excessif de parler de krach immobilier, mais la correction des prix du marché, à la baisse, devrait atteindre 10% sur deux à quatre ans. Pour Olivier, donc, les prix de l’immobilier vont encore baisser en 2010 même si la baisse devrait nettement se ralentir.

A l’heure actuelle

Les prix de l’immobilier ont certes baissé récemment mais c’est surtout le volume des transactions qui marque un franc recul, avec plus de 25% dans l’immobilier ancien. Le volume des crédits immobilier a baissé de 36% sur la dernière année, en raison notamment de l’affaiblissement financier des banques et de la baisse du taux directeur de la BCE. Les prêts étant moins rentables, les banques rechignent à prêter de l’argent.

Les tendances du marché pour 2010

La plupart des professionnels de l’immobilier s’accordent pour dire que les prix devraient continuer de baisser en 2010, et que cette baisse tendancielle devrait être de l’ordre de 5 à 10%. C’est aussi ce que pense Olivier Eluère, qui table sur une baisse d’environ 5%. Dans le même temps, Jacques Friggit annonce une baisse lente mais régulière qui permettra un retour aux abords de son fameux tunnel.

Cet article ayant été repris sur de nombreux sites et blogs (parfois sans notre autorisation), il nous semblerait logique que les éditeurs desdits blogs citent leurs sources en proposant un lien vers VentesImmobilieres. Merci d’avance.

Article d’origine :
Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, prévoyait en Août 2008 une baisse de 10% répartie sur deux à quatre années de correction des prix du marché. Pour lui, il était dès lors excessif de parler de krach de l’immobilier. Conformément à ses prédictions, les prix ont baissé de 7% en 2009 (contre 6% annoncés).

Le marché de l’immobilier à l’heure actuelle

Les prix de l’immobilier ont baissé d’environ 7% sur 2009. Les volumes de transactions, eux, ont baissé de 5% pour les logements neufs et peuvent atteindre jusqu’à 25% dans l’immobilier ancien. On peut imaginer que cette différence est notamment dûe aux mesures de défiscalisation (comme la loi Scellier) qui permettent au marché du neuf de se maintenir puisqu’il reste intéressant en termes de fiscalité.
De leur côté, les crédits immobiliers, financement très souvent nécessaires à l’achat d’un bien immobilier, ont baissé de plus d’un tiers (36%) sur les 12 derniers mois.

Les tendances du marché pour 2010

Quelle devrait être l’évolution des tendances des prix du marché immobilier pour l’année 2010 ? En 2010, la tendance des prix de l’immobilier devrait rester à la baisse, mais celle-ci devrait nettement se ralentir par rapport aux années 2008 et 2009. En effet, Olivier Eluère pense qu’après les baisses récentes, les prix sont revenus à des « niveaux plus conformes aux fondamentaux ». La baisse des taux de crédit immobilier, qui sont passés sous la barre des 4% en juillet 2009, devrait aussi permettre aux ménages français de retrouver une partie de leur solvabilité, ce qui les aidera à acheter de l’immobilier.

Trouver facilement sa maison sur Internet

Envie d’acheter une maison, un terrain ou un appartement ? Vous trouverez forcément votre bonheur sur Internet. En effet, bon nombre des agences immobilières utilisent la toile comme vitrine pour leurs offres. La majorité des sites proposent même des moteurs de recherches pointilleux afin de vous donner satisfaction. De la situation géographique à la nature du bien recherché, en passant par le prix souhaité et la surface de la propriété, différents critères sont pris en compte. Sur certains sites, vous pouvez également chercher des biens immobiliers hors de France.

Ceux qui n’ont pas le temps de se déplacer pourront visionner en ligne la propriété de leur choix ou télécharger les photos. Toujours dans un souci pratique, les acheteurs disposent d’un maximum d’informations : le nombre de chambres, les équipements de la maison, le cadre, le prix, etc. Chercher une maison sur Internet permet à la fois d’optimiser son temps et d’avoir une vue d’ensemble considérable sur les offres existantes. Par la même occasion, vous pouvez comparer les offres de crédit immobilier de nombreuses institutions financières et obtenir une réponse immédiate ou entrer en contact avec des conseillers.

La transaction immobilière entre particuliers

Un autre grand avantage de l’achat immobilier sur Internet : vous avez la possibilité d’entrer en contact avec le vendeur. D’ailleurs, la plupart des sites proposent cette option. Il vous suffit de vous inscrire dans l’espace acheteur et d’entrer vos coordonnées. Vous serez régulièrement alerté par mail des annonces correspondant à vos critères de recherche. Si une offre en particulier vous intéresse, vous pourrez contacter le vendeur, voire négocier le prix de vente, sans aucun frais. Cette solution conjugue facilité, rapidité et liberté.

Le site immobilier joue le rôle d’intermédiaire en permettant au vendeur et à l’acheteur de se rencontrer sans que le site en question n’intervienne dans la transaction. Le vendeur fixe lui-même son prix, sans commission à la vente. De son côté, l’acheteur pourra bénéficier d’un prix avantageux, puisqu’il n’aura pas à rémunérer l’agence en ligne ni à payer pour visiter le bien. Grâce à cet outil, vous n’aurez pas à bouger de votre fauteuil. Tout se fait en quelques clics. Vous ne connaîtrez pas de contraintes d’horaires, le service étant accessible 24 heures sur 24. Une vraie aubaine quand on sait que le temps est précieux !

Chaque jour, nous suivons aussi les offres de crédits immobilier (et globalement, toutes les solutions de financement, des subventions jusqu’aux emprunts personnels) pour dénicher le prêt qui vous aidera à acheter un appartement ou une maison, et nous vous expliquerons comment payer moins d’impôts grâce à l’immobilier.

Nous aborderons aussi les thématiques de la finance liées à l’immobilier. Prêts-relais, rachat de crédit, taux variable, vous aurez toutes les cartes en main pour comprendre les montages financiers liés à l’immobilier, qui peuvent parfois s’avérer complexes. En effet, il est même possible de faire un rachat de crédit révolving !