Les travaux à la charge du propriétaire

Le propriétaire est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement conforme et sans vices cachés, en échange du loyer. À cet effet, il est amené à effectuer des travaux qui ne peuvent pas être délégués au locataire des lieux. Il doit notamment engager des professionnels pour s’occuper de la plomberie fixe et de l’électricité, uniquement les parties invisibles, encastrées dans les murs. Le bon fonctionnement du système de chauffage relève également de sa responsabilité.

Le respect des normes de sécurité est aussi primordial. Cette tâche incombe au propriétaire. Il doit donc se charger de tous les travaux relatifs à la sécurité de l’habitation. De même, le remplacement des fenêtres et les travaux de rénovation sont à sa charge. En cas de gros travaux dépassant les 40 jours d’exécution, il devra indemniser le locataire pour les désagréments. Ce dédommagement devra prendre en compte la durée de l’ouvrage et la superficie de la pièce concernée par les travaux.

Les travaux à la charge du locataire

Le locataire n’est pas dénué de responsabilités. Étant donné qu’il se voit confier le bien immobilier, il est tenu d’assurer une bonne partie de son entretien. Il se charge en premier lieu du remplacement des revêtements de sol, que ce soit dans un but esthétique ou pour des besoins d’isolation acoustique, s’il estime en avoir besoin alors que ces éléments sont encore en bon état. En outre, pl doit s’assurer du bon fonctionnement des portes et fenêtres, notamment les serrures et les poignées.

Si le locataire rencontre des problèmes relatifs au gaz, aux composants électriques et conduits d’eau, il devra également s’en occuper. Cela concerne notamment les interrupteurs, le nettoyage du calcaire, les ouvertures d’aération et les joints. Durant la durée du bail, le locataire s’assure aussi du bon état des équipements électroniques, des meubles et éléments de décoration mis à sa disposition par le propriétaire. Tout dégât devra être réparé.

Les éléments pris en compte pour fixer le loyer

Comment un bailleur détermine-t-il le loyer ? Plusieurs éléments entrent en ligne de compte lors du calcul du montant du loyer. Celui-ci varie selon la localisation du bien immobilier. Il est indéniable que le coût de location d’un appartement sis dans un quartier résidentiel d’une grande agglomération n’est pas le même que celui qui est pratiqué dans les zones périphériques ou rurales. Le second critère de fixation de loyer concerne l’âge de l’immeuble, la qualité de l’aménagement et de l’étendue de la surface habitable. Et enfin, la présence de diverses commodités, comme une conciergerie, un gardiennage, un ascenseur ou un interphone contribue à augmenter la valeur locative d’un logement.

Possibilité de réviser annuellement ou en fin de bail

Dans le cas où le contrat d’habitation le prévoit, le propriétaire est en mesure de réviser le loyer à la hausse en se basant sur la valeur décidée par l’INSEE. L’augmentation ne doit pas, toutefois, dépasser l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL). Dans ce cas, comment un bailleur détermine-t-il le loyer ? La hausse est calculée en multipliant l’ancien loyer par la valeur de l’indice pour le trimestre en cours. Par la suite, il faut diviser cette somme par la valeur de l’IRL à la même période de l’année précédente. Si le détenteur de l’immeuble estime que le montant du loyer a été sous-évalué, il peut opter pour une revalorisation de son bien en fin de bail et imposer une augmentation auprès du locataire.

Voilà donc comment un bailleur détermine le loyer. Toutefois, les deux parties peuvent entamer des négociations en vue de fixer le coût de la location, que ce soit en début de convention ou lors du renouvellement du bail. De même, pour la prise en charge des frais engagés pour un éventuel réaménagement de l’habitat ou un précompte immobilier qui peuvent incomber, soit au propriétaire, soit au locataire.

Garantie des risques locatifs (GRL), première version

La garantie des risques locatifs a été mise en place la première fois en 2006. Toujours dans l’optique de protéger les propriétaires contre l’insolvabilité de leurs locataires, une disposition a été lancée en faveur de certains profils de locataire. Les premiers concernés étaient les personnes jugées en situation précaire due à un revenu plutôt modeste. Ainsi, ceux qui sont encore en CDD ou ceux dont les revenus sont trop justes ou insuffisants pour payer leur loyer ont été concernés au premier plan. Cet appui consiste en une indemnisation du propriétaire en cas de non-paiement du loyer. De même, les assurances ont proposé, toujours suite à ce dispositif, la garantie contre les loyers impayés ou GLI. Cette garantie touche les locataires dont les revenus représentent au moins 3 fois le montant de leur loyer.

Les dernières améliorations

Si auparavant, les compagnies d’assurance se sont contentées de garantir des risques raisonnables en déboursant une indemnisation plafonnée, actuellement, ce n’est plus le cas. En effet, la dernière modification apportée à la garantie des risques locatifs permet aux propriétaires de bénéficier d’un remboursement complémentaire destiné à combler l’écart entre le plafond de l’assurance et le montant réel non payé. Cette somme sera octroyée par l’État et l’organisme Action Logement dans le cas d’un sinistre considéré comme lourd. Cette nouvelle forme de GRL épargne aux locataires un paiement dans l’immédiat étant donné qu’il appartient aux propriétaires de souscrire ce type de garantie selon leur désir.

Les procédures de la GRL

Les changements apportés à la garantie des risques locatifs séduisent de plus en plus les contractants. En effet, la GRL actuelle ouvre la voie à la concurrence. Chaque compagnie d’assurance est libre de déterminer le coût de leur GRL. De En plus, dès le deuxième mois de défaillance, l’assureur prendra immédiatement le relais en indemnisant le propriétaire. Enfin, les assureurs pourront envisager les mesures nécessaires pour s’en prendre directement aux locataires qui devraient, à ce moment-là, trouver le moyen de payer leur loyer au plus tôt, sans quoi, une procédure de traitement judiciaire sera entamée.

Une pratique encadrée par la loi

Pas de panique lorsqu’elle est prévue par le bail, la révision du loyer est bien évidemment strictement encadrée par la loi (art. 17-d de la loi de 1989)

Toute augmentation de loyer est en effet tributaire de la législation selon qu’elle intervient en cours de bail ou lors de son renouvellement. En cours de bail, le loyer peut-être révisé une fois par an en fonction d’un indice de référence, précisé à la signature du bail. A contrario lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire après expiration, le bailleur qui considère que le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, est en droit de soumettre une réévaluation à son locataire.

Si le contrat ne contient aucune clause d’indexation du loyer, celui ci ne pourrait pas être augmenté pendant toute la durée du bail, même si les loyers du quartier augmentent fortement sur la même période. Pareillement, toute inflation de loyer est impossible en cours de bail dans le cadre d’un bail « verbal » qui n’est pas sous la forme d’un contrat écrit.

L’indice IRL kézako ?

La hausse annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice publié trimestriellement par l’INSEE, correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation.

Le bail doit indiquer le trimestre de référence de l’IRL qui servira donc de base pour les révisions ultérieures. Généralement il s’agit du dernier indice publié, au moment de la signature du bail, qui servira de référence.

Pour toute revalorisation le montant du nouveau loyer est calculé selon la formule suivante :

Loyer actuel (hors charges) x IRL de l’année N
_______________________________________
IRL de l’année N-1

Retrouver tous les indices publiés sur le site de l’INSEE

Louer une chambre chez l’habitant

Devenue une pratique de plus en plus courante, la location d’un logement chez l’habitant est une solution économique. Après les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux pour les vacanciers, les personnes à la recherche d’un logement temporaire ou permanent peuvent désormais louer une chambre chez un particulier. D’ailleurs, de nombreux propriétaires diffusent ce type d’annonces sur internet et dans les journaux. Outre le loyer résolument abordable, cette formule présente l’avantage d’être conviviale si vous êtes en de bons termes avec votre hébergeur. Néanmoins, quelques concessions et compromis sont parfois requis, puisque vous occuperez la maison d’autrui.

La colocation : cohabiter pour partager le loyer

(Attention, colocation s’écrit avec un seul L. La forme avec 2 L, collocation, est souvent employée à tort.)

Vous avez repéré une demeure répondant à vos attentes non loin de votre lieu de travail mais le loyer est plutôt cher ? La recherche d’un colocataire pour partager le loyer s’avère nécessaire. Pour cela, vous pourrez passer une annonce dans le journal ou sur Internet, ou proposer l’offre à des personnes de votre entourage également à la recherche d’un logement. Cette dernière option est la plus intéressante dans la mesure où vous connaissez déjà votre futur colocataire. Un autre scénario est aussi possible : vous êtes tombé sur une proposition de colocation attrayante. Comme les bonnes affaires sont rares, il convient de contacter immédiatement l’initiateur de l’offre. La colocation est une formule particulièrement adaptée aux personnes supportant mal la solitude.

Le logement intergénérationnel, une nouvelle forme de cohabitation

Aujourd’hui, trouver un logement pas cher est plus aisé grâce à l’émergence du logement intergénérationnel. Ce concept en plein essor s’adresse avant tout aux étudiants. Le principe ? Il s’agit de la cohabitation de deux générations : l’étudiant tiendra compagnie à une personne âgée. Non seulement il sera logé, mais il accomplira en même temps une action sociale. Si vous désirez tenter l’expérience, vous pouvez vous adresser à des associations initiant et soutenant cette formule. Elles sont présentes aux quatre coins de la France et proposent généralement trois options : une chambre gratuite, une chambre à loyer modéré ou un logement à loyer classique. Ce dernier permet au locataire de conserver sa liberté et son indépendance comme s’il louait un quelconque studio ou appartement.

Les villes qui semblent avoir connu la plus grosse augmentation de leurs loyers pour le parc HLM sont :

• Mâcon : +3,5% (Opac Saône-et-Loire)
• Paris : +3,05% (Groupe Logement Français)
• Moulins : +3,02%
• Chartres : +3%
• Tarbes: +2,83%

L’Observatoire de la formation des loyers (à Lyon) pense que les loyers vont augmenter assez faiblement en 2010.

L'expulsion du Jardin d'Eden, Masaccio. 1423, Eglise Santa Maria del Carmine, Florence

Il en découle que parfois, le propriétaire peut se retrouver, même à contre-coeur, dans l’obligation de faire expulser un locataire mauvais payeur. C’est son droit ! Voici la procédure à suivre pour arriver à l’expulsion d’un locataire.

Les étapes de la procédure d’expulsion

Soyons clairs : la procédure d’expulsion d’un locataire est une procédure lourde, lente et très souvent coûteuse. Dès que vous vous apercevez que votre locataire n’a pas payé son loyer, contactez-le et demandez lui les raisons de cet « oubli ». S’il peut vous présenter des garanties suffisantes, par exemple s’il vient de retrouver un travail après une période de chômage ou s’il a droit à une nouvelle aide, vous pouvez lui proposer un échéancier afin qu’il règle sa dette sans pour autant lancer de procédure. Dans le cas contraire, il est temps de notifier votre locataire par courrier de l’éventualité d’une procédure d’expulsion à son encontre.

Premier courrier

Envoyez une lettre simple 15 jours après le constat du terme impayé et une lettre recommandée après 30 jours. Dans le cas où quelqu’un s’est porté caution pour votre locataire, contactez aussi cette personne.

En tant que propriétaire, vous pouvez aussi alerter les services sociaux : assistante sociale, CAF…. Si le locataire reçoit une allocation pour son logement, vous pouvez aussi demander à ce qu’elle vous soit directement reversée.

Commandement de payer (huissier)

Au bout d’un mois à compter du premier impayé, il est généralement conseillé de prendre contact avec un huissier, qui va délivrer un commandement de payer. Ce commandement est un acte qui constate le défaut de paiement et demande à votre locataire de régler ses loyers en retard. L’huissier va aussi expliquer à votre locataire de quels recours il peut disposer, comme par exemple en contactant le Fonds de Solidarité Logement. A partir de ce commandement de payer, le locataire a deux mois pour réagir et rétablir sa situation (ce délai est considéré comme étant suffisant pour régler un accident de parcours).

Assignation à l’encontre du locataire (avocat)

Le rôle de l’avocat, après les 2 mois de délai suite au commandement de payer, sera de délivrer une assignation à l’encontre du locataire pour obtenir son expulsion, et sa condamnation au paiement des sommes correspondant aux loyers en retard. L’avocat va notifier la Préfecture de cette assignation, ce qui lui permettra de mener une enquête sociale pour rechercher une solution au problème du locataire.

Malheureusement, cette « enquête sociale » ne suffit généralement pas à régler les problèmes auxquels fait face le locataire, et l’audience arrive sans qu’une solution n’ait été trouvée.

Audience (juge)

Lors de l’audience, c’est donc un juge qui décidera de la bonne foi du locataire et ordonnera ou pas son expulsion.
Si votre locataire peut prouver sa bonne foi, présente une amélioration de sa situation financière ou a recommencé à payer ses loyers courants depuis quelques mois, le juge peut suspendre la procédure d’expulsion et accorder un échéancier de paiement des sommes en retard. La procédure d’expulsion reprendra en cas de non-respect de ce calendrier des remboursements, qui peuvent s’échelonner sur 24 mois au maximum.
Si le locataire ne se présente pas à l’audience (et cela arrive très fréquemment), ou qu’il ne peut présenter aucune preuve de bonne foi ni aucune amélioration de sa situation financière, le juge accordera l’expulsion assortie ou pas d’un délai pour éponger la dette.

Commandement de quitter les lieux (huissier)

Lorsque le juge prononce l’expulsion sans condition suspensive, vous pouvez confier le dossier à un huisser qui va délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux et prévenir les services de la Préfecture. Dès lors, le locataire aura 2 mois pour quitter le logement.

L’expulsion du locataire

Passé ce délai, l’huissier va faire une tentative d’expulsion. Trois cas peuvent se présenter :

• le locataire a quitté l’appartement
• le locataire est absent mais n’a pas quitté les lieux
• le locataire est présent et refuse de partir

Si le locataire refuse de partir, l’huissier devra déposer une demande de concours de la force publique. Après un délai supplémentaire de 2 mois, pendant lequel sera encore menée une enquête de la Préfecture, l’huissier pourra enfin procéder à l’expulsion d’un locataire, en présence d’un commissaire de police.

La trêve hivernale

On appelle trêve hivernale la période qui s’étend du 1er novembre au 15 mars, et pendant laquelle il est tout simplement impossible de procéder à une expulsion.

Objectif de la GRL 2010

D’après Jean Chavot, président délégué fédéral de la FNAIM, l’objectif de la Garantie des Risques Locatifs est triple :

• réassurer les propriétaires face aux risques de loyers impayés,
• remettre sur le marché une partie des 650 000 logements vacants
• et aider les personnes modestes à accéder à la location d’un logement en réduisant les risques expulsions pour défaut de paiement du loyer

.

D’après Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat au Logement (rattaché au ministère de l’Ecologie et du Développement Durable), la GRL marque la fin de la discrimination des candidats à la location en apportant une de nouvelle sécurité aux propriétaires. On promet même que la GRL va « révolutionner » les rapports entre bailleurs et locataires !

Avant 2010, quels locataires étaient concernés par la GRL ?

Le Pass GRL, côté locataires, est disponible dans les cas suivants :

• locataires éligibles au 1 % Logement
• locataires éligibles à la garantie LOCA-PASS
• locataires d’un logement privé faisant conventionné APL (que ce soit par l’Etat ou l’ANAH)

GRL : comment ça marche ?

Voici les garanties principales apportées au bailleur d’un logement par cette Garantie des Risques Locatifs telle qu’elle a été redéfinie en 2010 :

• Le propriétaire ne pourra contracter une GRL que par le biais d’une compagnie d’assurance. La garantie s’applique pour tous les locataires, sans aucune discrimination.
• Le locataire du logement ne doit pas avoir un taux d’effort supérieur à 50% en ce qui concerne le paiement de ses loyers : il ne doit pas consacrer plus de 50% de ses revenus à son logement, aides comprises.
• Action Logement (nouveau nom du dispositif « 1% Logement ») pourra subventionner les assureurs face aux impayés des locataires dont le taux d’effort est supérieur à 28% (donc entre 28 et 50%). La participation de l’Etat était d’environ 35 millions d’euros en 2009. Elle sera portée à 70 millions en 2010 puis à 100 millions en 2011.
• La Garantie des Risques Locatifs ne couvre que les impayés correspondant à des loyers inférieurs à 2000 euros. L’indemnisation totale que pourra recevoir le propriétaire ne pourra pas dépasser 70.000 euros.
• La GRL 2010 couvre aussi les dégradations que le locataire peut avoir fait subir au logement. Après l’état des lieux de sortie, le propriétaire pourra recevoir jusqu’à 7.700 euros pour financer les travaux de réparation du logement.
• Action Logement et l’Etat se répartissent la prise en charge des loyers impayés comme suit : salarié, d’un retraité, ou d’un étudiant boursier seront aidés par Action Logement alors qu’allocataires d’un minimum social, fonctionnaires ou professions non salariées seront aidés par l’Etat.

Avantages pour le locataire

Le locataire, lorsqu’il ne peut payer son loyer, devra prouver sa bonne foi face à ces difficultés en payant une partie des sommes dues (règlement partiel). Un échéancier sera mis en place, et pourra conduire -si nécessaire- jusqu’au relogement. En cas de manquement grave, avéré et/ou répété, la GRL n’exclut pas le recours aux procédures judiciaires classiques pour traiter ces impayés, mais elle est censée éviter d’en arriver à expulser un locataire parce qu’il ne peut pas payer son loyer.

Qui a défini cette nouvelle GRL ?

• Benoist Apparu – Secrétaire d’Etat au Logement
• Jean-Luc Berho – président de l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL)
• Jean-Luc Boissieu – secrétaire général du Groupement des entreprises mutuelles d’assurances (GEMA)
• Stéphane Penet – directeur de la Fédération Française des Sociétés d’Assurances (FFSA)
]]> http://www.ventes-immobilieres.org/reforme-garantie-des-risques-locatifs-grl-2010.html/feed 0 http://www.ventes-immobilieres.org/contrat-entretien-chaudiere-proprietaire-ou-locataire.html http://www.ventes-immobilieres.org/contrat-entretien-chaudiere-proprietaire-ou-locataire.html#comments Thu, 04 Feb 2010 02:28:08 +0000 Ventes Immobilieres http://www.ventes-immobilieres.org/?p=648 La question revient souvent: est-ce le locataire ou le propriétaire qui a la charge de l’entretien d’une chaudière au gaz ou au fioul, et qui doit payer le contrat d’entretien ?


Comment entretenir une chaudière au fioul ou au gaz ?

Que la chaudière fonctionne au fioul ou au gaz, une visite de contrôle annuelle est obligatoire, et est à la charge du locataire puisque lui seul à l’usage de la chaudière. Il est possible de souscrire un contrat d’entretien de chaudière, qui comprend la visite de contrôle annuelle et autant de réparations que nécessaire. Ce contrat d’entretien peut vous apporter une certaine tranquillité d’esprit, rien de plus fâcheux en effet que de se retrouver sans eau chaude ou sans chauffage à cause d’une chaudière mal entretenue.

Que doit exactement payer le locataire ?

En ce qui concerne l’entretien de votre chaudière, il existe souvent deux formules, deux types de contrat (certaines société proposent même plusieurs options sur les contrats d’entretien de chaudières) : au tiers ou tout risque. Les contrats basiques sont obligatoires (au moins en ce qui concerne la visite annuelle de contrôle) pour une chaudière, et est à la charge exclusive du locataire, le propriétaire peut préférer prendre une assurance toutes options: dans ce cas, c’est lui qui doit payer la différence de prix, le montant de l’assurance de base restant à la charge du locataire.

Lorsqu’une chaudière tombe en panne, la main d’oeuvre est généralement comprise dans le contrat d’entretien. Par contre, les pièces de rechange utilisées restent à payer. Elles sont divisées en trois catégories, de P1 à P3. Les pièces P1, pour la plupart des consommables, sont à la charge du locataire. Les pièces P2 et P3, qui sont plutôt des pièces structurelles, sont à payer par le propriétaire.

Entretien de la chaudière et assurance

En plus de l’entretien et des réglages courants, le locataire est en devoir d’assurer le ramonage du conduit de fumée, au moins une fois par an. Celui-ci devra certainement fournir les factures et certificats d’entretien en cas de sinistre: les assurances vérifient ces documents de prêt puisque le défaut d’entretien des chaudières est un facteur qui aggrave les risques d’accident.

Entretien de la chaudière quand le locataire quitte l’appartement

Certains propriétaires peuvent demander à leur locataire sortant, par exemple au moment de l’état des lieux de sortie, de faire réviser une dernière fois la chaudière. Malheureusement, si la visite annuelle a déjà été réalisée, cette nouvelle inspection de la chaudière sera à la charge du locataire, et ne peut en aucun cas être obligatoire. Par exemple, si vous faites faire par un chauffagiste une visite de contrôle de votre chaudière le 1er avril, et que vous quittez votre appartement le 1er septembre, votre propriétaire ne peut pas vous obliger à faire contrôler de nouveau votre chaudière.

]]> http://www.ventes-immobilieres.org/contrat-entretien-chaudiere-proprietaire-ou-locataire.html/feed 0 http://www.ventes-immobilieres.org/location-et-droit-de-visite-du-proprietaire.html http://www.ventes-immobilieres.org/location-et-droit-de-visite-du-proprietaire.html#comments Wed, 03 Feb 2010 16:47:35 +0000 Ventes Immobilieres http://www.ventes-immobilieres.org/?p=645 Lorsqu’on loue un appartement, on en a le plein usage. Bien que n’étant « que » locataire, vos droits sont largement supérieurs à ceux du propriétaire. Voici un point concernant vos droits et vos devoirs en tant que locataire, en ce qui concerne le droit de visite du propriétaire.

Tout d’abord, relisez votre bail locatif, qui contient peut-être une clause relative au droit de visite de votre propriétaire. Si une clause le permet, votre propriétaire peut donc venir chez vous pour une visite de contrôle, avec toutefois une limite qui reste malheureusement assez floue dans les textes de lois: le propriétaire ne doit pas troubler votre « tranquilité ». La limite entre la visite occasionnelle de courtoisie et l’abus sera donc jugée au cas par cas.

Quoi qu’il arrive, celui-ci ne peut en aucun cas pénétrer dans votre logement sans votre accord, ce qui constituerait une violation de domicile.

Si aucune clause relative au droit de visite n’est prévue, il vous est possible de refuser une visite de votre propriétaire, mais cela peut souvent être mal vécu et entraîner le « début de la fin » où le propriétaire entre en guerre avec son locataire : augmentation du loyer, refus de faire des travaux… Gardez aussi en tête que votre propriétaire a une obligation d’entretien et de réparation de votre logement. Il est possible que sa visite concerne cette obligation et vous n’avez dans ce cas pas intérêt à la refuser.

Visites pour location

L’autre cas où un propriétaire peut accéder à votre appartement se présente lorsque vous voulez quitter les lieux. Une fois dans la période de « préavis » avant la rupture du bail, votre propriétaire peut avoir à faire visiter votre appartement. La loi est claire sur ce point, et fixe des limites à ce que votre propriétaire peut vous imposer: jamais plus de deux heures par jour, et en dehors des jours fériés. Même une clause spécifique sur le bail ne peut en aucun cas outrepasser ces limites: la clause serait considérée comme non écrite.

Abus de visite: vers qui se tourner ?

En cas d’abus de visite par votre propriétaire, ou de violation de domicile par celui-ci, c’est le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble qui est compétent, et c’est donc lui que vous devrez saisir.

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