Le CCMI : de quoi s’agit-il ?

Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat établi entre le propriétaire d’un terrain et un constructeur. À défaut d’avoir un titre de propriété sur le terrain, vous devez être en possession d’une promesse de vente afin de pouvoir engager les services d’un constructeur. Dans le cas où le prestataire escompté fournit le plan de votre future maison, le projet sera régi par un CCMI avec fourniture de plan. La réglementation appliquée à ce type de contrat est assez rigoureuse. Néanmoins, vous avez la possibilité de demander au constructeur de s’occuper des formalités administratives liées au permis de construire.

En revanche, si vous comptiez fournir vous-même le plan de la construction ou faire appel aux services d’un architecte, le contrat qui vous liera avec le constructeur sera alors un CCMI sans fourniture de plan. Vous pouvez aussi conclure ce type de contrat avec une entreprise de construction chargée des grands travaux et de la pose des vitres tout en sachant que d’autres prestataires interviennent dans votre projet. Avec ces derniers, vous établirez un contrat d’entreprise. Ces entreprises secondaires peuvent intervenir dans la plomberie, l’électricité, etc.

Précautions et garanties du CCMI

Un projet immobilier n’est pas à prendre à la légère. Les moyens financiers que vous aurez à investir sont en effet considérables. Pour être sûr de disposer des ressources nécessaires et bénéficier des meilleures conditions de prêt, il faudrait commencer par comparer les offres de crédit de plusieurs établissements. Cette démarche comparative est également valable pour le choix d’un constructeur. N’hésitez pas à exposer votre projet auprès de nombreux prestataires. Les critères de base devront inclure le prix, la qualité des services, les réalisations à l’actif du constructeur, les garanties et le délai d’exécution des travaux.

Afin de vous garantir sa solvabilité et sa capacité à terminer la maison dans les délais convenus, vous devriez vous assurer que le constructeur soit couvert par une compagnie d’assurance qui se chargera de réaliser les travaux de construction en cas de manquement du prestataire à son obligation. Avant de conclure le contrat, il est aussi préférable de se renseigner sur le statut du constructeur et la pérennité de ses activités. Il ne faudrait pas tomber sur une entreprise en phase de dépôt de bilan. Enfin, le coût des travaux doit toujours être communiqué et garanti par le prestataire à la signature du contrat. Vous ne devrez plus débourser des charges supplémentaires à la construction ni à la livraison.

Évaluation du bien convoité

Pour mieux préparer le financement de son achat immobilier, il est nécessaire, dans un premier temps, d’évaluer le bien que l’on désire acquérir. Les candidats à l’acquisition disposent de nombreuses solutions pour détenir une estimation précise de l’appartement ou de la maison qui les intéresse. Ils peuvent recourir à une expertise qui pourra être réalisée gratuitement par un agent immobilier, dans le cas où la transaction passe par une agence agréée. Une comparaison des prix, par rapport à un bien similaire, auprès des journaux, des sites et des agences spécialisés constitue également une solution pour évaluer un immobilier. Certains sites web ont mis en place un dispositif permettant de calculer la valeur réelle d’un logement.

Évaluation des ressources financières

La plupart de ceux qui acquièrent un bien immeuble ont recours à un emprunt. En second lieu, il s’agit donc d’évaluer les ressources financières disponibles pour préparer le financement de son achat immobilier. L’investissement est important, engageant l’acheteur à long terme. Le montage du dossier ne doit pas être improvisé pour obtenir un crédit auprès d’une banque. Il faut tenir compte des revenus du ménage et de l’apport personnel qu’on peut fournir pour déterminer la valeur du crédit à solliciter. La capacité d’endettement, qui ne doit pas dépasser les tiers des ressources du foyer, intègre également le calcul du montant de l’emprunt.

Trouver une source de financement

Préparer le financement de son achat immobilier consiste aussi à en trouver la source. Après avoir bouclé le dossier de demande de crédit, il s’agit maintenant de frapper à la bonne porte dans le but d’obtenir un emprunt dans les meilleures conditions possible. Il ne faut pas hésiter à faire différentes simulations et de faire jouer la concurrence entre les différents organismes financiers. Une négociation sur le taux du prêt et sur une modulation des échéances permet de réaliser des économies substantielles. Enfin, il faut tenir compte du montant des frais de dossier, des diverses assurances et garanties liées à l’emprunt et des éventuelles indemnités en cas de remboursement anticipé.

Choisir un bien de valeur

Bien que le marché de l’immobilier soit encore instable, investir dans un bien sans vices cachés est toujours une valeur sûre. Assurez-vous que la maison ou l’appartement en question ne présente aucun défaut difficilement remédiable. Ainsi, il pourra se revendre facilement en cas de crise. D’ailleurs, si vous envisagez une revente, plusieurs facteurs sont à considérer pour ne pas décourager les acquéreurs potentiels : présence d’ascenseur s’il s’agit d’un appartement situé au 4e étage, luminosité optimale, bon fonctionnement des canalisations, matériaux en bon état, etc.

Outre ces détails, il convient de choisir un emplacement stratégique, autant pour votre confort que celui de l’éventuel futur occupant. L’idéal est d’opter pour une habitation proche des commerces. S’il s’agit d’une copropriété, prenez du temps de parler avec vos futurs voisins, les interroger sur le fonctionnement de la copropriété et voir si les tapages ne sont pas fréquents. Pour apprécier votre future acquisition sous tous les angles, il est préférable d’effectuer plusieurs visites, à différents moments de la journée.

Maîtriser l’art de la négociation

Dans certains villes et quartiers dont le marché de l’immobilier est en phase de reprise, il est encore possible de trouver de bonnes affaires. Pour bénéficier du meilleur prix, n’hésitez pas à négocier. Cela est pratique et peut rapidement porter ses fruits si vous discutez directement avec le propriétaire, sans passer par une agence. Sur internet et dans les journaux spécialisés, les offres de particuliers mettant en vente leur bien abondent.

Il est également conseillé de négocier le prix du bien escompté si celui-ci possède quelques défauts : manque de lumière, voisinage bruyant, … Vous pourrez facilement obtenir une ristourne en évoquant ces « vices », surtout si le propriétaire souhaite vendre rapidement. Néanmoins, il convient de mener une petite enquête avant de se décider, notamment pour savoir depuis combien de temps la maison est proposée à la vente.

Par ailleurs, l’achat d’un logement à rénover peut aussi s’avérer être une bonne affaire pour une future revente. Cependant, il faudra préalablement évaluer les travaux à entreprendre et leur montant. Dans ce cas, les services d’un architecte seront les bienvenus. Enfin, quand viendra le moment de souscrire un crédit immobilier, l’art de la négociation sera une fois de plus requis. À part le fait qu’il faudra avoir un « bon profil d’emprunteur », il est judicieux de négocier un crédit à taux fixe, dans la mesure du possible, car les taux révisables sont plus onéreux à long terme.

Diversement relayée par les quotidiens régionaux et nationaux, la vente par l’Etat d’un nombre important de ses biens immobiliers échappe souvent au grand public. En plus de rapporter à l’Etat plusieurs millions d’euros de ressources, les cessions immobilières permettent de réduire les surfaces occupées ainsi que le coût lié aux entretiens.

Un patrimoine impressionnant

D’une prison à un immeuble en passant par un hôtel particulier, l’offre immobilière de l’Etat est pléthorique si l’on se réfère au catalogue des biens immobiliers étatiques mis en vente sur le site Web de France Domaine, l’organisme public en charge de la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat. Le patrimoine de l’Etat français est aujourd’hui estimé à 60 milliards d’euros répartis sur 12 millions de m². Les 643 opérateurs de l’Etat, à l’exemple des universités, des différents offices ou encore des musées, possèdent par ailleurs un patrimoine estimé à 42 milliards d’euros.

En vendant une partie de ses biens, l’Etat s’assure d’une rentrée d’argent conséquente, mais l’opération est rendue difficile par la crise financière de 2008. Pour comprendre, en 2007, la vente des biens immobiliers étatiques a rapporté 820 millions d’euros en 2007, contre seulement 395 millions d’euros en 2008 et 475 millions d’euros en 2009. Au cours de cette année 2010, l’Etat prévoit de percevoir 900 millions d’euros sur la vente de ses biens. La dernière grosse vente opérée est celle du siège de Météo France, cédée à l’Etat russe pour une somme estimée à 60 millions d’euros.

1700 biens immobiliers à vendre en 3 ans

Depuis l’année 2005, la vente des biens immobiliers publics a rapporté une somme totale de 3 milliards d’euros. 15% de cette somme a été affectée dans le remboursement de la dette publique colossale. A la fin du moins d’avril 2010, le Conseil des ministres a adopté une mesure entrant dans le cadre des schémas pluriannuels de stratégie immobilière. Cette mesure prévoit de mettre en vente 1700 biens sur tout le territoire. Chaque ministère gère de manière autonome son patrimoine et présente au Parlement les biens à céder.

Acheter un bien mis en vente par l’Etat est possible pour un particulier ou un investisseur qui veut bénéficier des avantages offerts, comme l’emplacement, l’espace ou encore les aménagements intérieurs et extérieurs. Pour ce faire, il faudra se rendre sur le site web du Ministère du Budget et accéder à la rubrique Cessions où toutes les offres sont présentées par France Domaine. On y trouve tous les descriptifs et les caractéristiques ainsi que les modalités et les conditions de vente. Il suffit ensuite de soumettre une proposition répondant aux appels d’offres.

Au cours des trois années à venir, 1700 biens immobiliers seront ainsi mis en vente par l’Etat lors de cessations immobilières.

Comprendre le viager et ses avantages

Par définition, l’achat ou la vente en viager est un système consistant à acquérir un bien en versant une somme initiale que l’on appelle le bouquet, puis une rente mensuelle de la part de celui qui a acquis le bien que l’on verse au vendeur. Le vendeur, que l’on appelle le crédit rentier, peut continuer à occuper son bien jusqu’à sa mort, et ce n’est qu’à cette date que l’acquéreur, appelé débit rentier, prendra possession des lieux. En plus de son caractère social, ce type d’investissement permet d’obtenir un bien à moindre coût.

La vente en viager intéresse au plus haut point les retraités qui désirent s’assurer d’une habitation tout en percevant une somme supplémentaire en plus de la pension allouée. Le montant de la rente est définie en fonction de l’âge du vendeur et de ses droits, et est indexée à l’inflation. Pour l’acquéreur, l’achat en viager est un investissement à long terme qui permet de diminuer la somme initiale investie dans un bien immobilier. En moyenne, la somme initiale versée, le bouquet, correspond de 15 à 20% de la valeur du bien.

Une source de revenus assurée pour le crédit rentier

En situation financière difficile, voire précaire, une personne âgée peut recourir à la vente en viager pour renflouer ses caisses et s’assurer ainsi d’une vie plus décente. La loi prévoit en effet le versement obligatoire de la rente jusqu’à la mort du vendeur. De plus, si le vendeur décède vingt jours après la conclusion du contrat, les héritiers ont la possibilité d’annuler la vente, notamment si l’acquéreur est tenu au courant d’une maladie du crédit rentier. Une rente ne peut par ailleurs pas être annulée, même en cas de forte inflation.

Toutes les modalités de l’achat en viager doivent figurer dans l’avant-contrat ainsi que dans l’acte authentique. L’avantage fiscal pour le débit rentier est grand puisque le bouquet n’est pas imposable et que la rente bénéficie d’un abattement fiscal allant de 30 à 70%. La rente viagère est fixée en fonction de la valeur du bien immobilier, de l’espérance de vie du vendeur ainsi que de l’usage dont est fait le logement (usufruit notamment). Le seul hic de l’achat en viager est cette certaine immoralité qui consiste à attendre la mort d’autrui pour acquérir.

L’avant-contrat, un document valable juridiquement

La signature de l’avant-contrat constitue une étape primordiale avant la signature de l’acte de vente proprement dite. L’avant-contrat marque l’engagement de l’une ou l’autre des parties dans la finalisation d’une transaction immobilière. Tous les détails concernant les modalités des ventes, le prix ainsi que les différentes options doivent généralement y figurer. La signature d’un avant-contrat constitue donc un engagement ferme, le document ayant une validité juridique.

La rédaction d’un avant-contrat peut librement être effectuée par les deux parties engagées dans la transaction. Il est pourtant plus judicieux de confier sa rédaction à un professionnel (juriste ou agent immobilier) pour éviter tout vice de forme, et ainsi invalider la transaction tout en exposant le vendeur ou l’acheteur à une perte financière ou à des poursuites judiciaires. L’avant-contrat peut intégrer des clauses suspensives comme l’octroi d’un prêt ou d’un permis de construire spécifique. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours à partir de la signature de l’avant-contrat.

Les différents types d’avant-contrat

Le premier type d’avant-contrat est l’offre d’achat. Ce type de contrat engage entièrement l’acheteur sur un bien immobilier proposé à la vente. Ce type de contrat n’engage pas le vendeur. Aucune indemnité n’est prévue pour l’acheteur ayant pris une option sur le bien. La promesse unilatérale de ventre est au contraire un engagement du vendeur envers un acquéreur potentiel qui manifeste son intention d’acheter afin qu’aucune autre offre ne soit recevable. Une indemnité d’immobilisation pourra être exigée par le vendeur pendant le temps de réflexion de l’acheteur dans le cas d’un bien immobilier neuf ou en cours d’achèvement. Un vendeur particulier n’a pas droit à l’indemnité d’immobilisation.

Passé le délai de rétractation de sept jours dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation ne pourra plus être restituée à l’acheteur défaillant. Le troisième type d’avant-contrat est le compromis de vente. À la différence des deux autres types, le compromis de vente est un engagement inaliénable à la transaction immobilière entre le vendeur et l’acheteur. Mutuellement, le vendeur et l’acheteur s’engagent à signer l’acte authentique de vente auprès d’un notaire. En cas de désistement de l’une ou l’autre des deux parties, le lésé peut engager une action en justice pour demander réparation pouvant aller jusqu’à la réclamation de dommages et intérêts.

L’essentiel à connaître avant d’opter pour la copropriété

Le principe qui régit la copropriété réside sur la distinction entre les parties privatives et les parties communes d’un immeuble ou d’un lotissement. La copropriété implique de fait une gestion commune par les propriétaires d’un bien des espaces et des équipements nécessaires au bon fonctionnement du lieu de vie. Pour ne léser aucune partie, les parties communes d’une copropriété sont divisées en quotes-parts pour établir la grille de calcul concernant les frais liés aux charges d’entretien.

Généralement, c’est le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des copropriétaires, qui est en charge de la gestion du bien immobilier. Ce syndicat désigne un comité exécutif, le syndic, qui prendra en main la mise en application des décisions de l’assemblée générale. C’est le syndic qui représente également les copropriétaires pour le paiement des charges communes d’entretien tout comme la recherche des prestataires pour d’éventuels travaux.

Les différentes charges liées à la copropriété

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier impliquant une gestion de copropriété, il est judicieux de demander toutes les charges afférentes, le mode d’administration ainsi que le mode de paiement. En premier lieu, il y a les charges générales d’administration, d’entretien et de conservation de la copropriété. Ces charges couvrent habituellement les canalisations, l’éclairage, le salaire du personnel (entretien, gardiennage), les assurances ainsi que les honoraires du syndic. Les copropriétaires doivent établir un règlement qu’il est nécessaire de connaître si l’on désire acquérir un appartement.

Il y a également les charges spéciales qui concernent des équipements particuliers comme l’ascenseur, la climatisation, l’interphone ou encore la connectique de réception audiovisuelle. La répartition des charges se fait en fonction des quotes-parts qui ont été déterminées pour chaque copropriétaire. La détermination de cette quote-part est basée sur plusieurs critères, dont les principales sont la superficie, le niveau de confort ou encore l’emplacement du bien immobilier au sein de la copropriété. Toute modification des quotes-parts doit être adoptée en assemblée générale et à l’unanimité des copropriétaires.

Bon de visite : matérialisation de la concurrence entre les agents immobiliers

La majorité des biens immobiliers actuellement mis en vente ou en location est aujourd’hui proposée par les nombreuses agences immobilières qui occupent le marché, les transactions de particulier à particulier ne représentant en fin de compte qu’une petite partie de l’offre. En faisant signer un bon de visite à un potentiel acquéreur ou locataire, l’agent immobilier en charge de la visite des lieux s’assure que ses services ont bien été sollicités dans le cadre de la vente, et si les clients procèdent à l’achat, il sera le bénéficiaire des commissions.

La multiplication des bons de visite est inhérente à l’application de la loi 70-9 datant du 2 janvier 1970 qui stipule qu’aucune commission ni frais d’entremise ne peut être remis à l’agent immobilier avant l’effectivité de la vente et sur présentation d’un acte attestant de l’accord du propriétaire, à l’instar d’une promesse de vente. La concurrence entre les différentes agences a ainsi permis la multiplication du nombre des bons de visite, afin qu’ils puissent prouver que l’acquéreur a bien eu recours à leur service, et non directement avec le propriétaire.

Le droit du visiteur face aux bons de visite

Bien que les termes d’un bon de visite explicite l’obligation de l’acquéreur de passer par l’agence immobilière, l’acquéreur n’a pas obligation légale de se conformer au document signé. La jurisprudence a en effet permis de comprendre qu’une agence immobilière ne peut se prévaloir d’une quelconque valeur juridique du bon de visite signé si l’acheteur se tourne vers une autre agence ou directement vers le propriétaire. Dans ce cas, le problème se posera uniquement au niveau du vendeur et de l’agence selon le contrat qu’ils ont convenu.

Aujourd’hui, plusieurs juristes considèrent que la signature d’un bon de visite est désormais inutile, puisque les différentes démarches encadrant une transaction immobilière sont strictement encadrées par la Loi. En effet, supporté par le seul visiteur des lieux et non par le propriétaire engageant son bien à la vente (clause léonine), le bon de visite n’équivaut aucunement à une promesse de vente ou un avant-contrat. Le mieux est alors de spécifier clairement à l’agent immobilier du caractère non obligatoire du document pour éviter tout problème.

La Société Civile Immobilière : de quoi s’agit-il ?

Qualifiée de société civile, la SCI est une société propriétaire d’un ou plusieurs objets immobiliers, mais dont le but n’a rien de commercial. Il faut au moins deux personnes physiques, morales ou physique et morale pour constituer une SCI.

Ce type de société n’exige aucun capital social minimum mais les parts sociales de chaque associé doivent être d’un même montant défini au préalable par les membres fondateurs. Ces derniers n’ont donc pas le droit d’acheter un bien immobilier en vue de le revendre sous peine de tomber dans un acte de commerce interdit à la Société Civile Immobilière.

De même, il est impossible pour la SCI de meubler un appartement pour le destiner à la location. Si l’objectif n’est pas de faire du profit, il est tout à fait possible de revendre les biens immobiliers dont dispose ce type de société sans que cette vente soit enregistrée comme un acte de commerce.

Les avantages de la Société Civile Immobilière

La SCI est avant tout une solution intéressante pour les concubins ou les époux souhaitant acquérir un bien immobilier. En effet, s’ils achètent le bien en commun, il deviendrait difficile de le diviser en cas de besoin. Il apparaît alors plus judicieux de constituer une SCI qui en deviendra la seule propriétaire. Cette seconde option évitera toute déconvenue en cas de séparation ou de décès survenant au sein du couple. Décider sur le sort du bien deviendra plus facile étant donné que chacun des deux conjoints ne possède que des parts sociales.

Par ailleurs, la dissolution de la Société Civile Immobilière ne peut se faire par une décision unilatérale et demande un accord de tous les associés. En plus d’une répartition plus aisée du bien, la SCI bénéficie également d’une fiscalité avantageuse notamment pour les droits de succession. Les enfants pourront être associés aux parents dans l’achat d’un bien immobilier. La transmission des parts des parents à leur progéniture se fera ainsi de manière progressive et exempte d’impôt jusqu’à un plafond de 46 000 euros par enfant tous les 10 ans.

Les inconvénients de la Société Civile Immobilière

La SCI n’a pas beaucoup d’intérêt pour un couple marié sous le régime de la communauté, en cas de séparation. Il faut, en effet, savoir que selon la loi, le logement sera attribué à l’un des époux le plus nécessiteux. Malgré ses avantages, une SCI n’en demeure pas moins une société. Sa création et sa gestion demandent le respect de différentes procédures, de nombreuses obligations juridiques, comptables et fiscales.

En tant qu’associés, chaque membre d’une SCI reste indéfiniment responsable des dettes sociales de la société en fonction de son apport. Une telle responsabilité engage le patrimoine personnel de chacun, au risque d’être poursuivi en cas de défaut de paiement de ces dettes.

Pourquoi des prix aussi hauts ?

L’immobilier à la montagne est, par définition, plutôt cher. Les terrains constructibles sont souvent déjà occupés et délimités par la montagne elle-même, barrière naturelle, et par les risques liés à la neige (dont les risques d’avalanche) qui empêchent les nouvelles construction.
La demande forte (propriétaire et locative) assure généralement un bon rendement, ce qui rend la montagne intéressante pour les investisseurs immobilier.
C’est dans les Alpes que cette demande est généralement la plus forte. Tirés vers le haut par une clientèle internationale, il est rare qu’une transaction se fasse à moins de 3000 euros le mètre carré. Dans les Vosges, le Jura et le Massif Central, les constructions sont très rares et plutôt limitées à une clientèle locale.
Sur ces 30 dernières années, la construction de logements neufs dans les montagnes a été très forte et a créé une pénurie durable de terrains constructibles.

La crise immobilière et l’immobilier en montagne

La crise touche moins l’immobilier de tourisme, c’est un fait. Pour autant, la baisse de pouvoir d’achat générale impacte la clientèle internationale des stations de ski (notamment de Grande-Bretagne) et le volume des ventes diminue. Pour autant, les prix ne partent pas à la baisse et restent plutôt stables. Les petits studios au pied des pistes et les grands chalets de luxe se vendent toujours aussi bien, c’est plutôt l’appartement intermédiaire qui ne semble pas être une priorité pour les acheteurs.