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Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt

Ventes Immobilieres — Fri, 05 Feb 2010 17:20:03 +0000

Lorsque vous achetez ou faites construire votre résidence principale, l’Etat français vous accorde un crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier. Voici comment profiter de cette transaction immobilière pour payer moins d’impôts.

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, votre banque perçoit des intérêts qui sont calculés en fonction du montant emprunté et du taux d’intérêt qui s’applique. Ces intérêts, souvent assez lourds dans le montant final de la transaction (le prix d’achat total de votre bien) ouvrent des droits à un crédit d’impôt (vous connaissez la différence entre un crédit et une réduction d’impôts, n’est-ce pas ?) : vous pouvez payer moins d’impôts en devant propriétaire de votre résidence principale !

Il y a bien sûr quelques limites : seules les 5 premières années d’intérêt sont prises en compte pour le calcul de ce crédit d’impôt immobilier. Cela n’est valable que pour l’acquisition (construction comprise) de votre résidence principale.

Ce crédit d’impôt concerne les personnes qui ont souscrit un ou plusieurs prêts pour acquérir ou faire construire leur résidence principale dans les conditions suivantes :

p-our les acquisitions, l’acte authentique doit avoir été signé au plus tôt le 6 mai 2007
pour les constructions, la déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée au plus tôt le 6 mai 2007.

Taux du crédit d’impôt

La première année, ce sont 40% des intérêts que vous avez payés qui sont déduits de vos impôts sur le revenu, sous la forme d’un crédit d’impôt. Pour chacune des 4 années qui suivent, 20% du montant des intérêt sera déduit de vos impôts.

Base et plafond du crédit d’impôt

La base du crédit d’impôt est calculée à partir des intérêts payés les cinq premières années de remboursement du prêt. Les frais et cotisations d’assurances liées à votre crédit immobilier ne sont pas prises en compte.

Il y a un plafond de crédit d’impôt :

3 750 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve
7 500 € pour un couple soumis à imposition commune (marié ou pacsé).

Ce plafond est majoré d’une prime de 500 euros par personne à charge (dans le cas d’un divorce, la prime de plafond est de 250 euros pour les enfants en résidence alternée).

Par exemple, une personne célibataire pourra déduire 1500 € (3750 € * 40 %). Pour un couple avec deux enfants, le plafond du crédit d’impôt auquel donnent droit les intérêts d’emprunt sera au maximum de 3400 € (7500 € + 500×2 x 40 %).

Crédit d’impôt et handicap

D’après impots.gouv.fr :

Ces plafonds sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé.
Ainsi, le plafond est de 7 500 € pour une personne célibataire, divorcée, ou veuve, titulaire d’une carte d’invalidité ou ayant à charge un enfant titulaire d’une carte d’invalidité ou une personne vivant sous le toit titulaire d’une carte d’invalidité.
Il est de 15 000 € pour les couples titulaires d’une carte d’invalidité ou ayant à charge un enfant titulaire d’une carte d’invalidité ou une personne vivant sous le toit titulaire d’une carte d’invalidité.

Comment bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt ?

C’est au moment de votre déclaration de revenus que vous devez préciser que vous avez droit à un crédit d’impôt au titre d’intérêts d’emprunt. Dans le fameux formulaire 2042 (le formulaire de déclaration de revenus), précisez :

pour la 1ere année de remboursement de votre crédit : case VY
les 4 années suivantes : case VZ

Votre crédit d’impôt sera alors calculé automatiquement et déduit du montant de l’impôt sur le revenu à payer. Puisqu’on parle bien d’un crédit d’impôt et non d’une réduction, si le montant de l’impôt est inférieur au crédit d’impôt, l’excédent vous sera remboursé sans démarche supplémentaire.

Crédit d’impôt ou réduction d’impôt ?

Ventes Immobilieres — Fri, 05 Feb 2010 16:46:07 +0000

Quand on parle de défiscalisation, et notamment dans l’immobilier, deux termes reviennent souvent et son malheureusement encore souvent confondus. Il s’agit de crédit d’impôt et de réduction d’impôt. Certes, les deux concepts représentent des sommes à retirer du montant des impôts sur le revenus que vous devez verser à l’Etat, mais il ne faut surtout pas confondre réduction et crédit d’impôt. Nous allons expliquer la différence entre ces deux termes.

La réduction d’impôt

Une réduction d’impôt est une somme à porter en négatif sur le montant des impôts sur le revenu que vous devez payer. Si la réduction excède le montant de vos impôts, vous ne paierez rien.

Par exemple, la Loi Scellier vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts : même si le montant de la réduction dépasse celui de vos impôts, vous ne serez pas crédité de la différence, qui sera souvent reportée d’une année sur l’autre.

Le crédit d’impôt

Dans ce terme, le mot « crédit » est à comprendre comme l’inverse de « débit ». Rien à voir donc avec un crédit immobilier! Le crédit d’impôt est une somme à porter en négatif sur le montant des impôts dont vous devez vous acquitter. Si le crédit d’impôt dépasse le montant de vos impôts, l’Etat vous reversera la différence.

Par exemple, les intérêts d’un prêt immobilier concernant l’achat de votre résidence principale vous donnent droit à un crédit d’impôt : si le montant de ce crédit dépasse celui de vos impôts, vous serez crédité de la différence !

Lois Borloo et de Robien : c’est fini!

Ventes Immobilieres — Thu, 07 Jan 2010 17:52:05 +0000

Les lois Borloo et de Robien étaient deux dispositifs de défiscalisation dont l’échéance prenait fin en 2009. Le 1er janvier 2010 les a donc vues disparaître toutes les deux. Ces deux lois, permettant de payer moins d’impôts en investissant dans la pierre, étaient de toute façon en train de tomber dans l’oubli à cause de la Loi Scellier, qui en reprend le principe en l’améliorant.
Evidemment, il reste possible de profiter de ces dispositifs de défiscalisation pour les achats de biens immobiliers réalisés avant le 31 décembre 2009.

La Loi Scellier en 2010

Ventes Immobilieres — Sun, 03 Jan 2010 17:47:19 +0000

Le gouvernement a clairement affiché sa volonté de transformer le dispositif Scellier en crédit d’impôt vert, privilégiant dès l’année 2010 les logements à basse consommation énergétique. Le projet, qui n’a pas été approuvé par l’Assemblée Nationale, était de laisser un crédit d’impôts de 25% pour les logements neufs, destinés à la location, et remplissant les critères du label Bâtiment Basse Consommation (BBC), et de réduire le crédit à 20% pour les autres.

Les parlementaires ont préféré continuer à soutenir le secteur de la construction immobilière pour l’aider à sortir de la crise, qui avait nettement diminué le nombre de nouvelles mises en chantier, aboutissant à la construction de logements neufs.

Le futur de la Loi Scellier

Pour ce qui concerne la construction de logements écologiques, la Loi Scellier devrait muter dès 2011 pour privilégier les normes BBC : 25% pour un logement labélisé, contre seulement 15% pour un logement ne respectant pas la norme écologique immobilière. En 2010, le crédit d’impôt passera à 20% et 10% respectivement.
En 2013, lorsque la norme Bâtiment Basse Consommation sera obligatoire pour tous les logements neufs, le crédit d’impôt sera abaissé à 15%.

Loi Malraux: défiscalisation de la rénovation

Ventes Immobilieres — Sun, 13 Dec 2009 15:56:31 +0000

La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui concerne la rénovation d’immeubles. Profondément modifiée par la loi des finances de 2009, le dispositif Malraux permet de payer moins d’impôts en obtenant une réduction d’impôt correspondant aux montants engagés pour certains travaux de rénovation des bâtiments d’habitation.

Quels sont les bâtiments concernés par la loi Malraux ?

Avant 2009, la loi Malraux ne concernait exclusivement que les immeubles destinés à l’habitation. La nouvelle version permet d’élargir le dispositif aux situations suivantes :

immeubles d’habitation
immeubles professionnels, tant que le propriétaire déclare les entrées d’argent relatives à l’immeuble en tant que revenus fonciers

Quelles sont les conditions pour en profiter ?

La réduction d’impôts accordée par la loi Malraux est, comme souvent, assortie d’un engagement à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. Si le bâtiment est destiné à l’habitation, le locataire doit en faire sa résidence principale.
Si le bien est géré par une SCI, il faut aussi que ses actionnaires s’engagent à garder leurs parts pendant la même durée.
La restauration du bâtiment doit être réalisée à la demande du propriétaire, d’une Association Foncière Urbaine, d’une collectivité publique (ou d’un organisme mandaté comme un établissement public d’aménagement).

Comment payer moins d’impôts grâce à la loi Malraux ?

La Loi Malraux couvre un champ assez large de dépenses imputables. Dans l’ancien régime (avant 2009), toutes les dépenses de droit commun débouchaient sur une possible réduction d’impôts. Depuis 2009, vous pouvez payer moins d’impôts en prenant en compte :

les frais de gestion, incluant les primes versées aux assurances
toutes les dépenses de réparation et d’entretien du bâtiment
les dépenses « d’amélioration » de locaux d’habitation (hormis les frais de construction, de reconstruction et d’aggrandissement)
les dépenses d’amélioration de locaux professionnels et commerciaux, lorsque ces améliorations concernent des travaux de désamiantage ou d’amélioration de l’accessibilité (faciliter l’accueil des handicapés)
les taxes locales

Liens complémentaires: en savoir plus sur la loi Malraux

Loi Malraux sur ExonerationFiscale.com
Loi Malraux sur Wikipedia

Loi de Robien : défiscalisation des investissements locatifs

Ventes Immobilieres — Fri, 27 Nov 2009 18:53:27 +0000

Gilles de Robien, auteur de la loi de Robien

La Loi de Robien (nommée d’après Gilles de Robien) est un important dispositif de défiscalisation qui couvre les investissements locatifs (achat de logements destinés à être mis en location). La loi de Robien permet de transformer des impôts en patrimoine immobilier.

Au programme de cet article :
- Est-il intéressant pour moi d’utiliser la loi de Robien pour payer moins d’impôts ?
- Sous quelles conditions puis-je profiter de la Loi de Robien ?
- Avantages fiscaux de la loi de Robien
- Quel type de logement choisir pour profiter pleinement de la loi de Robien ?
- Objectifs macroéconomiques de la loi de Robien

Est-il intéressant pour moi d’utiliser la loi de Robien pour payer moins d’impôts ?

Vous pouvez trouver intéressant de mettre en place ce dispositif de défiscalisation dans les cas suivants :

Vous payez plus de 2000 euros d’impôts sur le revenu (IR) par an ? Dans ce cas, la loi de Robien peut vous permettre de transformer directement ces impôts en patrimoine immobilier.

Sous quelles conditions puis-je profiter de la Loi de Robien ?

Le bien acheté et mis à la location doit être de l’immobilier neuf ou ne jamais avoir été loué. Il est possible que le bien soit toujours en construction.
Le bien sera loué pendant une période minimale de 9 années consécutives, et les locataires doivent en faire leur résidence principale.
Les revenus locatifs (loyers) perçus sont plafonnés en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien, entre 9€/m² pour la zone C et plus de 21€/m² pour la zone A.
Les locataires: Ils ne sont pas soumis à un plafond de ressources concernant leur revenus. La loi de Robien n’est pas un dispositif d’aide sociale. Il est possible de louer le bien concerné à un membre de sa propre famille (parents, enfants…)

Avantages fiscaux de la loi de Robien

Les avantages fiscaux apportés par la loi de Robien sont multiples et peuvent se cumuler avec les avantages classiques concernant les investissements dans l’immobilier. Vous pourrez déduire de vos impôts :

6% du montant de l’achat (prix du bien, frais de gestion, frais de garanties…) pendant les 7 premières années, puis 4% du prix de votre bien les 2 années suivantes.
Les intérêts perçus au titre d’intérêts de votre crédit immobilier : 100% des intérêts d’emprunts sont déductibles, sans limite de temps. Le montant ainsi obtenu ne peut pas excéder le montant des loyers perçus.
Les charges de copropriété, que vous aurez à payer en tant que propriétaire du bien.
A cela s’ajoute une éxonération de taxe foncière pendant les 2 premières années suivant votre achat.

Il est possible de déduire, en tant qu’abattement, 6% des loyers perçus. Cet abattement s’applique lors de la déclaration des revenus fonciers. La réduction d’impôts obtenue ne peut en aucun cas excéder 10 700 euros par an.

Quel type de logement choisir pour profiter pleinement de la loi de Robien ?

Rappelez-vous que l’allègement fiscal obtenu grâce à la loi de Robien est limité à environ 10.000 euros par an. Choisissez des logements ayant une vraie demande locative forte, de préférence dans les grandes villes ou les régions disposant d’un attrait touristique important (bord de mer, montagne enneigée…). Préférez des appartements de type T2 au minimum, qui attirent plus facilement des couples que des étudiants ou des célibataires : leur solvabilité est meilleure, vous aurez donc plus de chances d’éviter le non paiement des loyers qui vous sont dûs.

Objectifs macroéconomiques de la loi de Robien

L’objectif de cette loi est non pas d’augmenter la masse des logement sociaux disponibles, mais simplement d’inciter les Français à se tourner vers l’immobilier locatif (investissement) afin d’accroitre le parc des logements disponibles à la location.

Loi Demessine et Zone de Revitalisation Rurale

Ventes Immobilieres — Wed, 14 Oct 2009 15:06:14 +0000

Les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) ont été créées par la Loi d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire (en date du 4 février 1995) et permettent aux territoires ruraux qui rencontrent des difficultés de développement de bénéficier d’avantages particuliers. Ces avantages concernent notamment les entreprises, dont la fiscalité est allégée, mais aussi aux investisseurs immobiliers au travers de la loi Demessine.

A qui s’adresse la Loi Demessine pour les ZRR ?

La Loi Demessine pour les ZRR s’adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans un logement neuf situé dans une résidence touristique. Le logement doit être loué nu à l’exploitant de la résidence touristique pendant une durée de 9 ans minimum, pendant laquelle le propriétaire-investisseur peut occuper le logement en question pour une durée maximale de 8 semaines par an.

Loi Demessine et Zone de Revitalisation Rurale

La Loi Demessine permet un avantage de défiscalisation intéressant :

une réduction d’impôt égale à 25% du prix hors taxes du bien, lissée sur 6 ans et dans la limite d’un plafond de 50000 € pour une personne seule (100000 € pour un couple marié),
le remboursement intégral de TVA appliquée sur la vente
possibilité de périodes d’occupation du bien

Limites de la Loi Demessine

Attention, la période d’occupation ne diminue pas les revenus fonciers à déclarer pour le logement concerné.

Quelles sont les zones qui peuvent bénéficier de la Loi Demessine ?

Voici un fichier PDF qui récapitule la liste des zones classées « revitalisation rurale » : voir le fichier

Vers une nouvelle Loi Scellier ?

Ventes Immobilieres — Fri, 25 Sep 2009 11:01:47 +0000

Suite à l’annonce par le gouvernement d’un recentrage plus écologique de la loi Scellier, la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) a publié une série de mesures qui permettraient de maintenir la croissance de l’activité sur le marché de l’immobilier neuf, qui est encore trop peu soutenue pour être qualifiée de reprise. Pour rappel, le gouvernement prévoit de recentrer la loi Scellier sur les biens neufs à basse consommation.

Voici donc les mesures préconisées le 23 septembre 2009 par la FPC pour établir une nouvelle loi Scellier écologique en maintenant le prêt à taux zéro :

Scellier BBC (bâtiments basse consommation) : réduction d’impôts de 25% du prix d’achat jusqu’en 2012
Scellier grand logement : les dispositifs Robien et Scellier actuels ne couvrent, en général, que les studios et les deux-pièces, puisque seuls 300000 euros du prix d’achat sont couverts. En doublant cette somme, on permettrait l’achat pour l’investissement locatif de logements jusqu’à 600000 euros.
Triplement du prêt à taux zéro : Tripler le montant des prêts à taux zéro accordé pour l’achat de logements basse consommation permettrait, selon Marc Pigeon, président de la FPC, de renforcer l’engagement environnemental de la profession.
Aide à la pierre : Les déductions d’impôts accordées sur les intérêts des emprunts immobiliers sont des mesures trop opaques et difficilement chiffrables. La FPC propose donc le versement direct aux ménages d’une aide à la pierre sous la forme d’une aide financière simple et claire.

Il est clair que les tendances pour 2010 du marché immobilier seront de recentrer les efforts vers un immobilier écologique tout en clarifiant les dispositifs de défiscalisation…

Imposition des revenus fonciers

Ventes Immobilieres — Wed, 23 Sep 2009 13:14:11 +0000

Si vous êtes propriétaire et que vous tirez des revenus de la location de vos appartements, vous devez déclarer ces revenus fonciers au même titre que le reste de vos autres revenus. Il existe deux régimes fiscaux différents: par défaut, le micro-foncier peut être remplacé par le régime réel.

Régime micro-foncier

Avantage: très simple.
Inconvénient : plafonné, pas de déductions de frais.
Le régime micro-foncier est le mode d’imposition par défaut des revenus fonciers. Il suffit d’indiquer les sommes imposables sur le formulaire 2042 de Déclaration des Revenus. Pour en profiter, le montant total des loyers perçus (hors charges) ne doit pas dépasser 15000 euros. Sur cette somme, vous pouvez déduire 30% d’abattement forfaitaire, qui est sensé couvrir les frais et travaux que vous pouvez avoir engagés pour l’entretien du bien. Il est donc impossible de déduire des frais: si vous avez effectué des travaux lourds dans l’appartement (qui dépassent les 30% de l’abattement fiscal), vous pouvez demander à bénéficier du régime réel.

Régime réel

Au régime réel, donc pour les revenus supérieurs à 15000 euros annuels ou sur option, il devient possible de défalquer vos frais réels inhérents à la propriété d’un bien en location. Par exemple, vous pouvez déduire plusieurs types de primes d’assurances:

primes de la garantie des loyers impayés (GLI)
primes de la garantie des risques locatifs (GRL)
primes d’assurance « propriétaire non occupant »

Vous pouvez aussi enlever 20 euros par local loué, pour les frais divers d’achats de contrat. Les rémunérations des concierges et des syndics sont déductibles aussi (pour la part incombant au propriétaire), ainsi que les travaux de remise en état ou, dans une certaine mesure, d’amélioration de l’immeuble. Les dépenses liées à l’établissement des diagnostics (amiante, plomb, …) sont intégralement déductibles.

La liste des déductions est assez longue et il peut s’avérer très intéressant de passer au régime réel même en dessous de 15000 euros de revenus fonciers dans plusieurs cas (notamment si vous avez réalisé de lourds travaux).
Plus d’informations sur le site PAP.fr, article « Fiscalité des locations vides« .

Conditions et limites de la loi Scellier

Ventes Immobilieres — Sat, 29 Aug 2009 13:50:19 +0000

La Loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui permet, lorsqu’on achète un bien immobilier pour le louer, de profiter d’un crédit d’impôts. Cette mesure a pour but de favoriser l’immobilier neuf tout en permettant un accroissement du parc immobilier disponible à la location. Mais cet avantage fiscal n’est pas automatique et vous devez respecter un certain nombre de conditions pour en bénéficier. Voici lesquelles.

Location pendant 9 ans : L’acquéreur du bien s’engage à louer celui-ci pour une période minimale de 9 ans. Si le bien est revendu avant cette durée, le contribuable est redevable de l’intégralité des sommes déduites.
Prix du bien acheté limité : Le crédit d’impôts Scellier ne s’applique que sur les 300.000 premiers euros du prix de vente du bien. En clair, si le prix de votre bien dépasse ce montant, vous ne profitez pas de l’avantage Scellier sur la différence.
Plafond de loyers Scellier : les loyers applicables pour profiter du dispositif de défiscalisation sont plafonnés. Voici les montants par mètre-carré pour l’année 2009 :
- Zone A : 21,65 euros
- Zone B1 : 15,05 euros
- Zone B2 : 12,31 euros
Zone dans laquelle se situe le logement Scellier : La Zone C n’est pas couverte par le dispositif Scellier. Seules les zones A, B1 et B2 sont concernées. Cette mesure a pour but de favoriser l’immobilier neuf dans les zones où la demande locative peut être importante.
Location du bien : le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la fin de la construction de l’immeuble. En clair, si vous ne trouvez pas de locataire au terme de la première année, vous ne pouvez pas profiter des avantages Scellier.
Un seul bien par an : Même si vous achetez, la même année, plusieurs logements qui remplissent toutes ces conditions, vous ne pourrez appliquer la Loi Scellier que sur l’un d’entre eux. Pour les autres logements, vous pouvez tout de même appliquer les dispositifs Robien et/ou Borloo.
Performances énergétiques : le logement concerné doit respecter les normes de performances énergétiques édictées par l’article L111-9 du Code de la construction et de l’habitation.