L’habitat groupé, qu’est-ce que c’est ?

L’habitat groupé est semblable à une communauté à part. Les personnes décidant de vivre dans un tel habitat s’entraident, s’épaulent et créent une atmosphère conviviale et accueillante. Elles vivent dans un genre de village où le groupe importe plus que l’individu. Néanmoins, cela n’empêche pas l’individu de s’épanouir. Ce concept en plein essor s’adresse aux personnes qui rejettent l’individualisme ou supportent mal de vivre seules, ou tout simplement à ceux qui désirent vivre une nouvelle expérience.

Si l’habitat groupé est devenu un véritable mode de vie dans les pays du Nord depuis des années, il a gagné la France en 2006. Pourquoi s’orienter vers ce type d’habitation ? Parce que les loyers ne cessent de grimper alors que la plupart des ménages disposent de revenus modestes, il est plus économique de s’entraider, cette formule est écologique (gestion économe de l’eau, optimisation de la consommation d’espace, aménagement d’espaces verts) et permet d’éviter un éventuel surendettement si l’on doit encore rembourser un crédit immobilier.

Les principes de l’habitat groupé

L’habitat groupé consiste en la cohabitation de plusieurs foyers individuels. Il est différent de la copropriété où règne encore le « chacun pour soi ». Chacun dispose de son propre logement, mais des espaces sont affectés à l’usage collectif et sont, de ce fait, accessibles à tout le monde. La solidarité prime, puisque les « habitants » mettent en commun leurs ressources depuis l’édification de la demeure jusqu’au partage des tâches quotidiennes, dont les dépenses.

Il faut savoir que chacun peut intégrer un tel projet. D’ailleurs, une concertation du groupe intéressé précède la réalisation de l’habitat. Tout le monde est amené à définir la vie du groupe, les modalités de prise de décision, le mode de financement du projet, l’entraide possible dans le cas où certaines personnes disposent de peu de ressources, etc. Par ailleurs, chaque propriétaire est également libre de donner son avis sur la conception de l’habitat groupé, dont les matériaux à utiliser et la détermination des espaces collectifs. Il peut s’agir de la rénovation d’un édifice ancien ou d’une toute nouvelle construction.

Les conditions d’accès

Existe-t-il des conditions d’accès particulières si on souhaite acheter un bien en étant non-résident ?
L’ouverture du marché français est également applicable au marché immobilier, tant aux Français qu’aux étrangers. Ainsi, les non-résidents peuvent investir dans un bien immobilier, quel que soit son type. Le régime fiscal qui s’applique aux non-résidents est globalement le même que celui appliqué aux Français et aux résidents étrangers. De même, l’usage d’un investissement immobilier n’est pas limité, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou une résidence secondaire. Les non-résidents sont par ailleurs éligibles aux avantages fiscaux en vigueur.

La vraie différence d’un investissement immobilier par un non-résident concerne le transfert de fonds du pays d’origine jusqu’en France. Il est nécessaire de prouver qu’il ne s’agit aucunement d’un blanchiment d’argent. Ce sont les banques ou les organismes de transfert de fonds qui doivent se charger de cette vérification et délivrer un certificat qu’on présentera au notaire. Une déclaration du TRACFIN (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins) peut être exigée par le notaire si des doutes subsistent sur l’origine des fonds. Les plus-values réalisées sur la vente d’un bien par un non-résident est soumise à une forte fiscalité.

Des motivations culturelles

« Investing and living abroad » est une observatoire mise en place par BNP Paribas International Buyers pour analyser les motivations et les chiffres des étrangers non-résidents qui décident d’acheter un bien immobilier dans l’Hexagone. Le rapport publié en 2009 stipule que la première motivation de ces étrangers est l’art de vivre français, véhiculé par les produits nationaux comme le vin, le fromage ou tout simplement la gastronomie, mais c’est la langue française et le mode de vie qui sont en tête de liste. La sécurité des opérations a également été mentionnée par 45% du panel.

Selon le rapport de l’Investing and living abroad, c’est la région PACA qui remporte le plus grand succès avec 25% des transferts de fond, suivi par la région Ile-de-France avec 15% des transactions. Cette proportion est due au climat plus clément et aux paysages très typiques du sud de la France. Toujours selon l’étude de BNP Paribas International Buyers, 72% des achats concernent des biens immobiliers issus de l’ancien. En 2010, le prix de l’immobilier de prestige a fortement grimpé dans les beaux quartiers de Paris, grâce aux investissements étrangers. Le prix du mètre carré du sixième arrondissement dépassait en mai 2010 9000 euros.

Achat d’un bien immobilier neuf, un investissement pérenne

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un simple appartement, acquérir un bien immobilier neuf s’avère un choix judicieux. Pratique et fonctionnel, le logement neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien. Puisqu’il s’agit d’une habitation fraîchement construite, l’acquéreur n’aura à réaliser de grands travaux dans une période de dix ans au minimum. La garantie décennale du constructeur couvre tous les incidents pendant cette période. Notons au passage que les dépenses relatives à la réparation et à l’entretien se montrent particulièrement coûteuses lors de l’achat d’un bien immobilier ancien.

Parallèlement, les maisons neuves sont souvent équipées des dernières technologies. Dans la plupart des cas, elles sont dotées de supplément comme une cave, un jardin ou encore un parking. Du point de vue rendement, l’isolation acoustique et thermique d’un logement neuf reste relativement performante offrant ainsi à l’acheteur plus de confort tout en lui permettant d’économiser en énergie.

Achat d’un bien immobilier neuf, un projet rentable

Toujours comparé à l’ancien, l’achat d’un logement neuf présente plusieurs avantages financiers. Parmi les plus intéressants figure le crédit immobilier à taux zéro. Avec une telle formule, l’emprunteur n’aura qu’à s’acquitter du capital octroyé en plusieurs mensualités. L’échéance sera quant à elle adaptée en fonction de la capacité de remboursement du créancier lui permettant d’investir tout en maintenant son niveau de vie d’avant l’emprunt. Grâce à ses différents bénéfices, cette aide sociale a littéralement séduit ses heureux bénéficiaires.

Pour l’investissement dans le neuf, le souscripteur sera dispensé des différents frais liés à l’acquisition, comme l’indemnité du notaire ou encore la taxe de publicité foncière. À titre comparatif, le frais d’acquisition à payer dans l’achat d’un logement neuf s’élève entre 2 et 3% tandis que celui à payer dans l’ancien peut atteindre 7 à 8%. En ce qui concerne la TVA, le prix du logement neuf inclut déjà toutes les Taxes (TTC) contrairement à l’acquisition à l’ancien où l’acheteur doit encore payer la TVA en sus.

Les droits communaux

Dans le cadre d’un projet d’aménagement territorial, une commune détenant d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols possède le droit d’accéder prioritairement à un bien immobilier mis en vente. C’est le droit de préemption urbain (DPU). L’application du droit de préemption doit se faire dès lors qu’un propriétaire décide de mettre en vente sa possession. Le droit de préemption est régi par l’article L 211-1 du Code de l’Urbanisme qui stipule que le droit de préemption est applicable lorsque le plan local d’urbanisme de la commune a été rendu public.

Plusieurs motifs peuvent être évoqués par la commune qui souhaite acquérir prioritairement un bien immobilier et concerne la majorité des types de biens, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’une construction. Premièrement, le bien concerné par le droit de préemption doit être d’utilité publique, à savoir notamment un projet urbain, un projet de développement culturel ou touristique, une extension ou une amélioration des équipements collectifs ou économiques ainsi que la valorisation et la préservation des biens patrimoniaux. Dans la majorité des cas, le droit de préemption ne concerne que les zones urbaines.

Le droit des particuliers face à l’application du droit de préemption

Le droit de préemption se fait souvent à la faveur d’une commune au détriment d’un ou plusieurs clients potentiels que le propriétaire du bien mis en vente a contactés. Le Code de l’Urbanisme exclut les biens de copropriété de moins de dix ans, à moins que la commune n’exerce le droit de préemption urbain renforcé. Dans le cas de l’application du droit de préemption, la commune fixe le prix du bien en fonction du prix du marché, et avec l’aval du service des domaines. S’il y a désaccord entre le propriétaire et la commune, cette dernière pourra faire fixer les prix en recourant au tribunal de grande instance.

Si un bien immobilier est concerné par le droit de préemption urbain, le propriétaire peut, par voie de courrier, adresser une offre à la commune en remplissant le formulaire de déclaration d’intention d’aliéner avant sa mise en vente. Si, au bout de deux mois, aucune réponse favorable n’émane de la commune, le propriétaire est alors libre de mettre en vente son bien à une tierce personne. Si la commune accepte le prix de vente proposé, la transaction suivra son cours normal. Les cinq ans suivant l’application du droit de préemption, la commune a l’obligation de prévenir l’ancien propriétaire pour engager la procédure de rétrocession si le bien n’est pas en conformité avec l’usage conforme à l’intérêt public.

Ne rien payer avant d’avoir procédé à des vérifications minutieuses

Comme le dit l’adage, prudence est mère de sûreté. Cette sagesse est d’autant plus vraie qu’une transaction immobilière engage une somme importante auprès de la personne qui l’entreprend. Qu’il s’agisse d’une transaction de particulier à particulier ou avec une agence immobilière, la première règle d’assurer la solvabilité de l’interlocuteur. Il ne faut pas hésiter à demander des informations concernant la personne, morale ou physique, tant que cette démarche préliminaire avant toute négociation concerne la sécurité de la transaction. Il est arrivé que des personnes mal intentionnées proposent à la vente une maison dont ils ne sont pas propriétaires, mais où ils ont accès.

Pour prévenir tout risque, le mieux est de prévoir un acte de vente notarié, la seule méthode qui décourage à coup sûr les malfrats. Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement, il arrive également que des chèques proposant des offres bien supérieures au prix proposé vous parviennent. Très tentante, cette démarche masque dans la majorité des cas une arnaque, puisque celui qui a envoyé le chèque vous proposera de restituer l’excédent par voie bancaire ou tout autre type de transfert d’argent et promettra de venir signer le contrat plus tard.

Vérifier la salubrité et les données du bien en cours de transaction

L’arnaque relevant de l’état du bien immobilier mis en vente vise à masquer des malfaçons et des non-respects de normes. Le cas échéant, votre sécurité ou votre santé peut être mise en danger. Afin de pallier ces lacunes, l’Etat impose désormais plusieurs diagnostics obligatoires qui garantissent l’intégrité du bien. Vous êtes en mesure de demander un diagnostic plomb, amiante, termites et gaz naturel. L’absence de ces documents entraîne la responsabilité du vendeur en cas de vice caché. Par mesure de précaution, il est vivement conseillé de réclamer les pièces justificatives attestant les différents diagnostics et d’associer les documents à l’acte de vente.

La Loi Carez de 1997 impose également la mention de la surface exacte du bien immobilier qui fait l’objet de la transaction. Dans le cadre de l’achat d’une copropriété, il est primordial de vérifier les charges inhérentes à l’entretien des espaces communs, du chauffage, des évacuations sanitaires, des frais de gardiennage s’il y a lieu, des frais d’entretien. Il arrive souvent que les personnes oublient de réclamer ce gros détail, et que par manque de sincérité, le vendeur omet également de le présenter. Ces charges peuvent pourtant représenter une charge annuelle considérable qui risque d’alourdir le budget familial.

Pourquoi des prix aussi hauts ?

L’immobilier à la montagne est, par définition, plutôt cher. Les terrains constructibles sont souvent déjà occupés et délimités par la montagne elle-même, barrière naturelle, et par les risques liés à la neige (dont les risques d’avalanche) qui empêchent les nouvelles construction.
La demande forte (propriétaire et locative) assure généralement un bon rendement, ce qui rend la montagne intéressante pour les investisseurs immobilier.
C’est dans les Alpes que cette demande est généralement la plus forte. Tirés vers le haut par une clientèle internationale, il est rare qu’une transaction se fasse à moins de 3000 euros le mètre carré. Dans les Vosges, le Jura et le Massif Central, les constructions sont très rares et plutôt limitées à une clientèle locale.
Sur ces 30 dernières années, la construction de logements neufs dans les montagnes a été très forte et a créé une pénurie durable de terrains constructibles.

La crise immobilière et l’immobilier en montagne

La crise touche moins l’immobilier de tourisme, c’est un fait. Pour autant, la baisse de pouvoir d’achat générale impacte la clientèle internationale des stations de ski (notamment de Grande-Bretagne) et le volume des ventes diminue. Pour autant, les prix ne partent pas à la baisse et restent plutôt stables. Les petits studios au pied des pistes et les grands chalets de luxe se vendent toujours aussi bien, c’est plutôt l’appartement intermédiaire qui ne semble pas être une priorité pour les acheteurs.

Acheter : une bonne idée ?

Demande locative forte à Paris

Le tissu économique fort de la ville de Paris en fait un endroit rêvé pour devenir propriétaire d’un appartement : la demande locative, très forte, permet souvent de faire payer des loyers importants à ses locataires, qui sont généralement de jeunes actifs, donc solvables. L’indice des loyers a eu une légère tendance au recul sur la fin de 2009 (en taux cumulé sur un an), mais cette évolution ne devrait pas tenir et l’indice devrait rapidement repartir sur une tendance en légère hausse. Il est donc fort possible que votre bien reste rentable une fois mis en location : souvent occupé, et loyers chers. Pour éviter les impayés et maximiser leurs revenus, certains propriétaires parisiens n’hésitent pas à enfreindre la loi quand ils louent leur bien : chèques de réservation, dépôts de garantie abusifs, intrusion dans la vie privée (par exemple en demandant des relevés de compte bancaire), tout y passe !

Taux d’intérêts des prêts immobiliers bas

Les taux d’intérêt d’emprunt immobilier sur 20 ans sont sous la barre des 4% et semblent promis à rester stables à un niveau bas (le plus bas depuis 2006). En comparaison, un crédit immobilier est donc moins cher maintenant qu’il y a un an, puisque vous rembourserez moins d’intérêts à votre banque.

Scellier quasiment inchangé en 2010

Après des annonces contraires, le dispositif de défiscalisation en « loi Scellier » pour l’immobilier neuf reste inchangé en 2010 : vous pouvez donc toujours réduire vos impôts en investissant dans la pierre. Il est aussi possible de déduire une partie des intérêts de votre emprunt de vos impôts sur le revenu. Si vous payez beaucoup d’impôts, investir dans l’immobilier peut vous permettre de transformer une partie de ceux-ci en patrimoine !

Acheter … ou attendre ?

Dans cette période de sortie de crise, il faut quand même réfléchir à deux fois avant de prendre un crédit immobilier pour acheter un appartement à Paris. Il faut se rendre compte que malgré quelques baisses au cours de la dernière année – éclatement de la bulle immobilière oblige – les prix de l’immobilier à Paris restent très hauts, surtout en ce qui concerne les appartements disposant d’une belle surface. Studio et deux-pièces restent aux prix du marché et sont donc accessibles. Mais dès que la superficie ou le prestige augmentent, les tarifs s’envolent très rapidement ! C’est le cas dans toute la France, mais l’effet est nettement plus prononcé sur Paris.

Label BBC, immobilier ancien et travaux de rénovation

Suite au Grenelle de l’Environnement, le gouvernement a clairement énoncé son intention de procéder à un verdissement de la loi Scellier, qui permet de défiscaliser une partie des montants engagés pour faire l’acquisition d’un bien. Avec des labels comme BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui permettent de favoriser fiscalement les logements les moins énergivores (avec la mise en place d’un barême inspiré de celui déjà présent dans l’électroménager), le marché risque de se retrouver destabilisé : les logements anciens, aux performances énergétiques médiocres, vont peut-être demander de lourds travaux de rénovation pour recevoir les nouveaux agréments. La loi Scellier BBC devait originellement entrer en application dès 2011 mais pour faire face à la crise, les changements ont été repoussés dans le temps. Il n’en reste pas moins que les modifications apportées à ce type de défiscalisation seront bientôt applicables !

Période de déflation

Certains analystes avancent l’idée que suite à l’explosion d’une bulle financière (la dernière en date n’ayant pas impacté que le seul domaine de l’immoblier), on peut subir une déflation qui s’installe généralement sur quelques années. La bulle immobilière n’est donc pas assez loin derrière nous dans le temps pour que nous arrêtions d’en ressentir les effets: il reste possible que les prix de l’immobilier baissent encore pour une ou deux années, ce qui pourrait empêcher toute revente du bien à court ou moyen terme sans perdre d’argent (pas de plus-value!).

Analyse de Friggit

Jacques Friggit, lui, prévoit un retour dans le Tunnel de Friggit pour les années qui viennent. Il table sur une baisse des prix qui pourrait atteindre 40% du montant du prix de vente dans certaines régions particulièrement sur-évaluées ou fragilisées par des conditions défavorables par ailleurs.

Et vous, vous pensez acheter un appartement à Paris, ou vous préférez attendre, ou encore acheter mais ailleurs ?

Quels logements sont concernés par une VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement concerne tous les types de biens immobiliers destinés à devenir des logements: vous pouvez acheter une maison individuelle (villa) sur plans, comme un appartement dans une copropriété.

VEFA et dépôt de garantie

Un dépôt de garanti peut être demandé à l’acquéreur d’un bien en VEFA. Son montant est de à 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de construction n’excède pas un an, 2% si le délai est de deux ans. Au dessus de deux ans, le dépôt de garantie n’est pas autorisé.

Financer une VEFA

Quand le financement de la VEFA est à destination d’un particulier, le contrat qui gère le crédit immobilier suit la loi Scrivener 2. Ce prêt fait souvent l’objet d’un différé de remboursement, ce qui permet généralement de ne rembourser les traites d’un crédit qu’après la livraison du logement, donc après la fin de la construction qui a fait l’objet de la VEFA.

Frais de notaire en VEFA

Une vente en l’état futur d’achèvement permet à l’acquéreur du bien immobilier de profiter d’une réduction sur les frais de notaire qu’engendre la vente immobilière. Les logements neufs, soumis à la TVA, font l’objet d’une taxe sur la publicité foncière réduite à 0,615% contre 4,89% pour l’immobilier ancien. Le taux global des frais de notaire passe donc environ de 3 à 4% dans l’immobilier neuf contre environ 8% dans l’ancien. En VEFA, les frais de mutation sont aussi pris en charge par le constructeur immobilier, ce qui permet encore d’abaisser le prix global d’achat du bien.

Mais plus loin que votre vue actuelle, il faut se projeter vers la vue future de l’appartement. Par exemple, en étage bas, il est fort possible qu’une construction neuve ne vienne, à terme, boucher votre horizon. En hauteur, cela a moins d’importance, les constructions récentes sont rarement très hautes. Votre vue est donc à l’abri ! Par contre, pour éviter les mauvaises surprises comme les déchetteries à ciel ouvert, vous pouvez vous renseigner auprès de la Mairie de la commune dans laquelle est situé votre bien, qui vous préviendra en cas de chantier important prévu dans la région.

Quand on achète ou qu’on vend un bien immobilier, la vue est un argument souvent mis en avant. Si, en plus, vous avez pris le soin de mettre en valeur la vue de votre appartement en installant de grandes baies vitrées suivant l’orientation au soleil de votre bien, vous pourrez à tout les coups « charmer » les acquéreurs potentiels de votre bien. Et puis, avouons-le, une belle vue, ça change totalement la vision que vous avez de votre appartement !