La baisse des taux d’intérêt d’emprunts associée à la récente baisse des prix du marché immobilier semble indiquer qu’il est temps d’acheter. Mais outre la conjecture, est-ce une bonne idée d’acheter un appartement à Paris en 2010 ? Les promoteurs immobilier semblent recommander l’immobilier neuf comme étant un placement “sûr”. Qu’en est-il réellement ?
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Bien choisir son bien immobilier
Lorsqu’on achète un bien immobilier destiné à être loué, l’objectif est de réaliser un investissement locatif rentable. Pour cela, plusieurs armes s’offrent au futur propriétaire :
la défiscalisation
le paiement des loyers
un taux intéressant sur le crédit immobilier qui sert à financer l’achat du bien
En combinant tous ces facteurs, il est possible de réaliser des opérations très rentables avec un apport personnel de départ minime. Les différents systèmes, en se cumulant, permettent de faire des plus-values assez intéressantes, pour peu que l’on sache où l’on met les pieds.
La défiscalisation
La défiscalisation vous permettra de payer moins d’impôts grâce aux opérations immobilières que vous opérez (achats, mais aussi travaux d’aménagement…). Vous pourrez donc, en quelque sorte, “recycler” une partie de vos impôts en les transformant en patrimoine immobilier.
Le paiement des loyers
Vos revenus fonciers pourront servir, au moins en partie, à financer le remboursement de votre crédit immobilier. C’est pour maximiser ce loyer qu’il faut choisir avec soin votre bien immobilier. Si la demande locative de la région est faible, vous risquez de ne pas louer votre bien et rien n’est plus lourd financièrement qu’un bien qui reste vide. Une demande forte vous permettra d’avoir un taux d’occupation proche des 100% et des revenus plus élevés (loyers plus chers). Par exemple, une zone étudiante maximisera la demande, et une zone résidentielle côtée vous permettra d’augmenter directement vos loyers. Cependant, dans ces zones, le prix d’achat du bien sera certainement plus élevé. C’est parfois le prix à payer pour être rentable !
Critères qualitatifs
Plutôt que vous baser sur des critères qui mettent en jeux des goûts esthétiques subjectifs (”cette maison a du charme“), regardez plutôt de critères clairement qualitatifs dans des dimensions mesurables. Prenez notamment en compte, au moment de choisir votre maison :
la qualité des plomberies et de l’installation électrique : les deux systèmes sont primordiaux et peuvent compromettre non seulement votre confort, mais aussi votre santé. A ne pas négliger !
la qualité de l’isolation phonique : elle vous évitera de nombreuses guerres avec les voisins…
la qualité de l’isolation thermique : elle vous permettra de garder votre appartement au chaud, et de faire des économies d’énergie (réduction de votre facture d’électricité ou de gaz)
Viendront ensuite des critères plus esthétiques mais qui représentent des “valeurs sûres” dans l’immbolier. Ce seront notamment :
l’emplacement du bien: la ville, le quartier. Calme ? Animé ?
l’appartement ou la villa jouit-elle d’une belle vue, par exemple une vue sur mer ?
l’orientation au soleil de l’appartement
l’étage: en rez-de-chaussée, en bas étage, très haut ?
A prendre en compte aussi, les “dépendances” du bien qui peuvent faire grimper son prix en flèche. Notamment les caves et places de parkings, qui peuvent aussi vous aider à accélérer nettement les délais de location ou de vente, le cas échéant.
Bien choisir son bien immobilier est une science, un art. En tout cas, un vaste sujet. Les articles de cette catégorie vous aideront à mieux comprendre les leviers clés pour rentabiliser votre investissement immobilier.
La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA est le dispositif qui permet d’acheter une maison sur plans, c’est à dire avant même que la construction immobilière ne soit finie. La plupart des maisons individuelles sont vendues avant ou pendant leur construction, et les VEFA représentent une grosse partie des ventes immobilières de logements neufs. Le principe est que le compromis de vente peut évoluer au fur et à mesure des travaux, en rendant possible par exemple des modifications du prix de vente global de l’acquisition immobilière.
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Avoir une belle vue
Dec 13
On n’y prête souvent que peu d’attention mais finalement, la vue d’un appartement que vous comptez acheter représente, à quelques détails prêt, ce que vous verrez chaque matin pendant plusieurs années. Sans forcément chercher les vues les plus côtés : la vue sur mer et la vue sur la Tour Eiffel (allez comprendre…), une belle vue est un élément très important.
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