Comment choisir un programme immobilier pour investir ?

Tout d’abord, prenez le temps de bien réfléchir, afin de cadrer trois composantes qui vont influencer votre achat immobilier:
- vos besoins et vos envies
- votre budget
- la rentabilité que vous attendez de votre opération

Le programme immobilier qui correspond à vos envies…

En ce qui concerne vos besoins et vos envies, c’est simple: à vous de décider. Réfléchissez: préférez-vous acheter un appartement à Paris, où la demande est forte, ce qui permet souvent des revenus locatifs importants grâce aux loyers élevés, ou plutôt une maison en province, pour bénéficier d’un prix d’achat plus attractifs ? Autre point à prendre en compte: voulez-vous vous lancer dans le logement social ? Les loyers y sont plafonnés, mais la prise en charge d’une partie de ceux-ci par la CAF permet souvent d’apporter du crédit au projet auprès des banques, ce qui peut vous aider à négocier votre emprunt immobilier.

… à votre budget …

Votre budget est aussi (évidemment) une composante importante: pouvez-vous engager des fonds propres en tant qu’apport personnel ? Définissez une somme mensuelle maximale que vous pouvez vous permettre de payer. Vous pouvez utiliser un simulateur de crédit immobilier pour estimer le montant maximal de votre achat, mais pensez bien que le remboursement mensuel ne représente pas uniquement le remboursement de votre prêt immo mais aussi la couverture des frais annexes : taxes, impôts fonciers, mais aussi les éventuels déplacements si votre bien immobilier se situe loin de votre résidence principale. Il faut aussi prévoir une somme allouée aux travaux d’entretien qui vous incomberont en tant que propriétaire foncier.

… et à la rentabilité locative que vous espérez

Une fois cela fait, il faut penser au futur loyer que vous fixerez pour votre bien. Même s’ils ne sont pas toujours plafonnés, ces revenus locatifs peuvent parfois se révéler hasardeux: loyers impayés, appartement vide (non loué), etc. En théorie, les revenus locatifs ne doivent pas avoir un poids trop important dans votre projet, qui ne doit donc pas en être dépendant ; un investissement locatif est rarement rentable à court terme. Pour maximiser vos chances d’avoir rapidement des rentrées d’argent, il est vital de cibler une zone où la demande locative sera importante: cela peut être une grande ville (Paris, Lyon, Marseille…), ou une zone où la vie étudiante est très active. En effet, les universités et les grandes écoles génèrent de gros besoins en logements, et les étudiants bénéficient souvent d’aides (organismes spécialisés, parents…), ce qui en fait des locataires de choix en permettant d’éviter les retards de paiement. Les étudiants se contentent aussi généralement de surfaces habitables réduites, ce qui peut vous permettre d’acheter un lot immobilier complet plutôt qu’un seul bien. Pensez aussi à vérifier aussi le nombre de logements neufs que propose la ville que vous ciblez. Si celui-ci est trop important, l’offre sera plus importante que la demande et vous risquez fort de devoir revoir vos loyers à la baisse ou d’affronter le problème d’un appartement que vous aurez du mal à louer. Le plus simple pour cela est de vous promener dans le quartier de votre futur bien et de chercher des appartements vides (à vendre ou à louer).

Autre conseil: demandez des références au promoteur immobilier qui gère le bien que vous convoitez. Avec les adresses des autres programmes locatifs qui composent son portfolio, n’hésitez pas à aller vérifier par vous mêmes. Vérifiez la qualité de la construction, des prestations et des équipements.