Comment bien négocier un crédit immobilier ?

Soigner son profil d’emprunteur

Aux yeux du banquier qui va devoir prendre la décision de vous prêter de l’argent ou pas, l’emprunteur idéal est un couple, de moins de 40 ans, avec des revenus confortables et un taux d’endettement inférieur à 33%. L’apport personnel devrait être au moins égal à 10% du montant du prêt immobilier. Évidemment, il sera plus facile d’obtenir un crédit immobilier si vous vous adressez à la personne qui gère vos comptes au quotidien. Elle sait déjà comment vous gérez votre argent et peut vous faire confiance même si votre situation financière ne devrait pas forcément vous permettre de négocier votre crédit avec beaucoup de poids.

Mentionner les éventuels dispositifs de défiscalisation

Quand vous achetez un bien immobilier, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, vous aurez peut-être le droit d’utiliser des dispositifs de défiscalisation (Scellier, Borloo recentré…) qui peuvent vous donner droit à des crédits d’impôts ou vous permettre de payer moins d’impôts sur le revenu. N’hésitez pas à mentionner clairement les divers plans de défiscalisation que vous envisagez pour refinancer votre achat immobilier. Cela crédibilise votre projet d’achat immobilier et renforce votre solvabilité, vous permettant de négocier avec plus de poids.

Faire jouer la concurrence

Pour faire jouer la concurrence entre banques et organismes de crédit, Internet propose des comparateurs de crédits immobiliers qui vous permettront de faire une première sélection, mais celle-ci ne remplacera pas la négociation « d’homme à homme ». Si vous pensez à changer de banque, le transfert de vos comptes vers l’agence vous accordant le prêt sera un plus apprécié des banquiers. Mais attention, même au sein d’une même banque, les taux d’intérêts consentis peuvent varier fortement d’une agence à une autre.

Avant de signer, demander une simulation complète

Avant de signer, demandez à l’organisme qui vous accorde le prêt une simulation de crédit complète, sous forme d’un plan de financement personnalisé, en prenant en compte vos capacités de remboursement. En ayant sous les yeux les mensualités, le capital amorti et le montant des intérêts, vous y verrez plus clair pour toute la durée du prêt, dont la moyenne se situe aux alentours de 15 ans pour les primo-accédants.

L’apport personnel : épargne et prêt à taux zéro

L’apport personnel est souvent indispensable: il permet de diminuer le montant emprunté et donc le montant des intérêts du crédit à rembourser, et témoigne de votre capacité à épargner.
Si vous disposez d’un plan épagne logement (PEL), et/ou d’une participation aux bénéfices de votre entreprise (pour les entreprises de plus de 50 salariés), c’est le moment de les débloquer ! Il existe aussi un dispositif appelé « 1% patronal » ou prêt employeur, qui peut vous aider à constituer un apport. Vous pouvez même compléter tout cela par un crédit conso ou un prêt à taux zéro!

Souplesse du remboursement d’un prêt immobilier

Au cours de la durée de votre prêt, votre situation financière a des chances d’évoluer. Vous pourrez peut-être rembourser des mensualités plus importantes que celles prévues, ou au contraire avoir des difficultés financières et devoir réduire la voilure. Pour prévoir ces situations, pensez à demander à votre banquier quelle sera la souplesse du crédit et de ses remboursements: que se passe-t-il en cas d’augmentation ou de diminution des mensualités ?

Attention aux frais annexes d’un emprunt immobilier

Le vrai indicateur : le TEG (Taux Effectif Global)

Avant de prendre un crédit, pensez à bien vérifier son TEG (Taux Effectif Global), qui est l’indicateur le plus fiable. Celui-ci prend en compte les frais de dossier, le montant de l’assurance obligatoire couvrant les cas de décès-invalidité-incapacité, et la marge de la banque en cas de taux révisables. Mais faites attention aussi à ces derniers. Parfois, un taux plus important au départ permet de bénéficier de « verrous » à la hausse qui vous garantissent que le taux ne dépassera pas un certain plafond.

Négocier les frais de notaires

Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire sont négociables. Attention, nous ne parlons pas des droits de mutation qui sont reversés à l’Etat ni des débours (prix des actes administratifs). Mais les honoraires restent libres.

Négocier les frais de dossier d’un crédit immobilier

Les frais de dossier représentent en moyenne 0.4% à 1% du montant de l’emprunt, et servent à couvrir les frais de création et de suivi de votre dossier. Librement fixés par votre organisme bancaire, ils sont négociables !

Economiser sur les assurances (externaliser)

Nous l’avons vu plus haut, les assurances décès proposées par les banques sont obligatoires. Souvent assez chères, elles peuvent être remplacées par des assurances externalisées qui, elles, tiendront compte de votre âge et de votre condition. Donc si vous êtes jeune et non-fumeur, externalisez votre assurance décès-invalidité ! Cela vous permettra de négocier à part votre assurance obligatoire pour crédit immobilier et payez moins cher.

Attention aux frais de remboursement anticipé

Si vous voulez effectuer un remboursement anticipé de la totalité de votre emprunt (revente, rentrée d’argent inattendue, rachat de crédit…), la plupart des banques vont vous facturer des frais que l’on appelle les indemnités de remboursement anticipé. Ceux-ci se montent souvent à 3% du capital restant dû (soit 3000 euros pour un capital restant de 100.000… ce qui n’est pas négligeable !). Les banques acceptent généralement de supprimer ces frais, sauf en cas de rachat de crédit par un établissement concurrent.

Maitriser les formules de prêt immobilier

Il existe de nombreuses formules de crédit : taux fixes, variables, révisables capés… Pour vous y retrouver, le plus simple reste encore de vous tenir informés de l’actualité de l’immobilier et des tendances du marché en vous inscrivant gratuitement à notre Newsletter (un envoi par mois maximum) !